<p>Алексей Сергеев/Domania/ 11.03.2010</p>
<p>Рынок загородной недвижимости неожиданно продемонстрировал активность в середине зимы, хотя обычно оживление на нем наступает только весной.<strong> </strong></p>
<p><strong>Неожиданный всплеск</strong><br /> «Начало 2010 года характеризовалось стабильностью. При этом некоторые проекты подорожали (например, таунхаусы на западных и северо-западных направлениях в пределах 20 км от МКАД, по отношению к осени выросли в цене на 5-7% и в рублях, и в долларах)», — говорит маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Наталья Бланкова.</p>
<p>Директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов обращает внимание и на другие признаки, свидетельствующие о посткризисной стабилизации: активизацию спроса, рост количества сделок, постепенное возвращение покупателей первички. По данным эксперта, к концу 2009-го цены достигли дна, а по некоторым проектам уже начали постепенно отыгрывать позиции. И это при том, что январь традиционно является периодом затишья для загородного рынка. «В наступившем году традиция оказалась нарушенной — оживление, начало которого было отмечено осенью 2009 года, распространилось и на январь, продемонстрировавший неожиданную активность со стороны потенциальных покупателей, в числе которых вновь появились инвесторы», — говорит Т. Сайфутдинов. Руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов более осторожен: «Пока рано говорить о реальном оживлении. Некоторый всплеск наблюдался еще в ноябре-декабре, что позволило уже в середине января, сразу после праздников, обеспечить заключение первых договоров 2010 года. Это дает повод для осторожного оптимизма — при условии, что в макроэкономике не будет заметных потрясений».</p>
<p><strong>Спрос </strong><br /> По данным Blaсkwood, в настоящее время продажи ведутся в 360 поселках. В январе новые проекты на рынок не выводились, поэтому объем предложения остался на уровне конца прошлого года. Средние цены также не изменились. Однако в связи с окончанием зимних праздников в конце января были отменены новогодние скидки, которые активно предлагали многие застройщики. По словам Д. Таганова, наибольший интерес вызывают коттеджи экономкласса и дешевые участки без подряда. «За первый месяц года на рынке появилось четыре новых поселка, приоритетным форматом новых проектов остаются участки без подряда. Основная часть предложения по-прежнему сосредоточена на западных направлениях, в удалении до 30-40 км от столицы», — говорит эксперт.</p>
<p>По словам Н. Бланковой, спрос в начале года традиционно снизился – в среднем более чем на 30%: «Причины — продолжительные праздники, а также экономические факторы, ведь во многих компаниях отменены годовые бонусы. Вполне вероятно, что с наступлением сезона активность покупателей повысится, тем более что сложившийся на текущий момент уровень цен достаточно привлекателен: он ниже пиковых докризисных показателей на 20-30%». Как отмечает Д. Таганов, внимание большинства потенциальных покупателей сосредоточено на экономсегменте, в первую очередь на участках без подряда: в январе на них приходилось более 50% запросов. «В целом по рынку загородный объект стоит в среднем 18 млн руб.», — говорит эксперт. </p>
<p><strong>Предложение</strong><br /> «В 2009 году на долю элитки приходилось 14%, бизнес-класса – 45%, экономкласса – 40%. Наблюдался спрос на «ближние» таунхаусы: почти 70% сделок зафиксировано в зоне до 20 км от МКАД, 26% — от 20 до 30 км от МКАД», — говорит руководитель департамента загородной недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty Антон Ларин. В целом, по его словам, загородка в 2009 году подешевела на 30-40% в зависимости от направления. При этом самые удачные предложения, например дома с 50%-м и более дисконтом, даже не выходили на рынок, распределяясь между знакомыми. Что касается цен на землю без подряда, ситуация осталась без изменений, показатели стабильны. В первую очередь это относится к Рублево-Успенскому, Новорижскому, Калужскому, Минскому и Дмитровскому шоссе. </p>
<p>Количество сделок в IV квартале 2009 года выросло по сравнению с III кварталом на 29%, сообщают в МИЭЛЬ. «III квартал был не очень удачным для рынка — покупатели ожидали второй волны кризиса. Однако в IV квартале отложенный спрос в значительной степени реализовался, показатели по сравнению с предыдущим периодом увеличились на треть. Вплоть до 30 декабря 2009 года сделки шли активно, люди стремились завершить дела до начала каникул», — говорится в отчете компании. Около 34% всех операций касались объектов на Киевском и Калужском шоссе. По остальным трассам распределение шло достаточно равномерно. Порядка 78% сделок пришлось на дома и земли, расположенные до 30 км от МКАД, а 22% — на сегмент дальних дач и дальние участки. Распределение между новыми и регулярными объектами выглядит следующим образом: 63% — первичный рынок (участки и дома в охраняемых коттеджных поселках), 37% – вторичка.</p>
<p><strong>Взгляд в будущее</strong><br /> «Очевидно, что в ближайшие год-два активного пополнения рынка высокобюджетными проектами ожидать не стоит — скажется кризис, вынудивший девелоперов заморозить строительство. При этом будет наблюдаться тенденция вымывания качественных предложений», — считает Т. Сайфутдинов. В итоге, по его словам, структура предложения может несколько измениться, что напрямую отразится на динамике цен: качественные объекты, стоимость которых растет более высокими темпами, будут занимать все меньшую долю рынка, соответственно, средний показатель будет повышаться гораздо медленнее. «По нашим прогнозам, рост цен на загородку составит 10-15%, и в основном придется на второе полугодие 2010 года. Самое значительное повышение, скорее всего, будет отмечено в наиболее востребованном экономсегменте», — говорит эксперт. </p>
<p>По данным Century 21 Prime Time Realty, главным трендом ушедшего года стало увеличение спроса на так называемый бизнес-класс. Если раньше, под этой категорией подразумевали всю недвижимость от $1 млн до $5 млн, то в новых условиях к ней стали относить дома стоимостью от $1,5 до $2 млн по западным направлениям в радиусе от 10 до 30 км от МКАД — то есть объекты, наиболее ликвидные даже в непростой экономической ситуации. По данным Century 21 Prime Time Realty, в 2009 году основной объем сделок был совершен с коттеджами площадью 250-350 кв. м стоимостью до $1,5 млн, а также с таунхаусами 180-200 кв. м до $750 тыс. «Мы уверены, что дно пройдено. Цены начинают плавное движение вверх, готовые объекты вымываются, и скоро начнется дефицит ликвидных предложений. Мы ожидаем, что весной возобновится активное строительство поселков и уже сейчас усиливаем наши отделы продаж и набираем новых сотрудников», — говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.</p>