<p>Людмила Чичерова/Metrinfo/02.06.2010</p>
<p>При желании сэкономить, покупатели обращают внимание на предложения незавершенного строительства, например, на недостроенный хозяином коттедж. Но эксперты предупреждают: «недострой» продается по разным причинам. Если хозяину просто не хватило денег, чтобы закончить строительство – это одна ситуация, а если он бросил стройку из-за проблем с согласованием строительства, коммуникациями и т.д., и пытается «впарить&rraquo; объект вам, то это совершенно другой сюжет, богатый всякими неприятностями.</p>
<p><strong>Что такое «недострой»?</strong><br /> «Недострой» на загородном рынке – это, как правило, отдельные дома (реже-таунхаусы), «брошенные» на какой-то стадии строительства, и их по каким-то причинам застройщик или владелец не может или не хочет достраивать. Впрочем, не всегда.</p>
<p>По словам <strong>Светланы Кондачковой, управляющего партнера Urban Realty</strong>, существует и «плановый недострой», когда инвестор возводит на участке коробку с крышей и продает «полуфабрикат» в таком виде. Такие предложения - обычная практика для рынка и эти объекты можно спокойно покупать при том условии, если документы не вызывают вопросов. По оценке Penny Lane Realty, сейчас на рынке примерно 4 400 объектов в категории «участки с подрядом и инвестконтракты», которые вполне можно назвать «недостроем».</p>
<p>Собственниками недостроенных проектов могут быть и физические, и юридические лица. По оценке экспертов, чаще «недострой» выставляется на продажу физическими лицами. Типичная картина выглядит следующим образом: человек со средним достатком не рассчитал финансовые возможности и захотел построить большой дом, а потом у него закончились средства, и он вынужден либо продавать дом, либо отложить строительство, - рассказывает <strong>Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость».</strong> По ее данным, объем недостроенных объектов на вторичном рынке составляет около 10% - 15% от общей доли предложения. А сам «недострой» представляет собой коробку с крышей, но без внешней и внутренней отделки, часто без стеклопакетов. Объект, представленный в таком виде, сложно классифицировать, хотя основные параметры, на которых основана классификация объектов загородной недвижимости, остаются постоянными: размер участка, площадь дома, материалы, архитектура, местоположение.</p>
<p>Гораздо реже «недострой» продают компании. В силу затруднительного финансового положения, компании, таким образом, избавляются от проекта или пытаются найти соинвестора, чтобы завершить строительство, объясняет <strong>Наталья Манько, начальник отдела экономики и маркетинга «Велес Капитал Девелопмент»</strong>. Например, на продажу выставлен проект на Дмитровском шоссе рядом с коттеджным поселком Сорочаны. Проект реализовался на участке 5 га и предполагал строительство 37 домов. Но застройщик построил только шесть домов и решил продать весь проект оптом. Однако продажа недостроенных объектов – крайняя мера для компании, так как сулит низкую рентабельность, а то и потерю значительной суммы денег, говорят эксперты.</p>
<p>По мнению <strong>Ильи Анурова, генерального директора RCF Capital Trust</strong>, гораздо более распространена ситуация, когда построено какое-то количество домов, но не доделана работа по подведению инженерных коммуникаций, например, электричество подведено, а газ – нет или наоборот. Если нет никаких препятствий для дальнейшего строительства, такой объект именуется «на стадии строительства». Покупка на данной стадии довольно выгодна и характеризуется низким риском, - говорит <strong>Екатерина Орлова, директор по маркетингу компании «АИН-Девелопмент».</strong></p>
<p><br /> <strong>Как купить дом-полуфабрикат?</strong><br /> Объекты незавершенного строительства продаются наряду с готовыми домами. По словам Натальи Манько («Велес Капитал Девелопмент»), привлекательность недостроенных объектов оценивается по параметрам любых других объектов недвижимости, как: местоположение, наличие коммуникаций или стоимость их проведения, размер участка, статус земли, возможные обременения, качество строительных материалов и т.д.</p>
<p>Многие покупатели хотят инвестировать в подобные дома с тем, чтобы довести их до ума и потом продать. Однако эти инвесторы ищут дома на последних стадиях строительства или готовые под внешнюю и внутреннюю отделку, - говорит Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»).</p>
<p>Прежде чем принять решение в пользу такого объекта, <strong>Андрей Вяткин, исполнительный директор компании «Маршал эстейт»,</strong> советует провести оценку предложения. Во-первых, <em>оценить соотношение цена-качество</em>, во-вторых, <em>тщательно изучить сам «недострой»:</em> был ли проект, как следовали этому проекту при возведении дома, возможно, даже потребуется провести экспертизу конструкций. Это объясняется тем, что вероятность получить в итоге скрытые проблемы в недостроенном доме гораздо выше, чем столкнуться с ними при самостоятельном строительстве или, тем более, купив объект у профессионального застройщика.  </p>
<p>И если проект дома, формат предложения, документы, технологии, материалы строительства и прочие параметры устраивают покупателя, а строение возведено относительно недавно, и «недострой» не подвергался агрессивному воздействию внешней среды (то есть не успел сгнить под дождями и снегами, - прим. ред.), - объект можно смело покупать, говорит Светлана Кондачкова (Urban Realty). Кстати, «незащищённая кирпичная кладка разрушается со скоростью 5-8 рядов в год, железобетонный каркас, перемычки, плиты перекрытий также теряют свои прочностные характеристики, находясь под воздействием атмосферных осадков», - говорит <strong>Денис Измайлов, руководитель отдела загородной недвижимости Century 21 Street Realty.</strong></p>
<p>Екатерина Орлова («АИН-Девелопмент») считает, что решение о покупке следует принимать исходя из конкретной ситуации – одно дело, если у продавца просто не хватило средств на завершение строительство и другое дело, если причина «недостроя» кроется во «всплывших» недостатках участка, несоблюдении технологии строительства на ранних стадиях и иных дефектах объекта. По ее словам, один из признаков постройки с «подводными камнями» - слишком долгий срок продажи – если дом продается в этом виде уже два года и больше, и особенно, если все это время он стоял не в законсервированном виде.</p>
<p>Илья Ануров (RCF Capital Trust) советует воздержаться от сделки в том случае, если покупатель располагает достоверной информацией о том, что в поселке возникли проблемы с подведением или подключением коммуникаций. Например, эта процедура противоречит каким-то местным законодательным нормам и в результате местные власти не согласовывают процесс. Короче говоря, если объект явно неликвиден и угрожает проблемами, лучше от покупки воздержаться.</p>
<p><strong>Цена «недостроя»: дешевле на четверть</strong><br /> Стоимость домовладений в заселенных комплексах или в поселках на завершающих стадиях строительства значительно превышает стоимость в строящихся проектах, - говорит Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»). Это возлагает на покупателя большие затраты на приобретение дома, но одновременно снижает риски, длительного строительства, что особенно актуально в кризисное время.</p>
<p>Чтобы оценить разницу в ценах готового объекта и «недостроя» стоит прибегнуть к аналогии. То есть – сравнить в цене поселки одного направления и одного сегмента, которые находятся на различных этапах строительства. Как отметила эксперт, средняя цена 1 кв.м. в поселках, построенных на 60-70%, выше средней цены 1 кв. м в поселках, построенных на 20-40%. Разница в цене составляет порядка <strong>15-25%.</strong> Например, сравнивая стоимость коттеджей в мультиформатном поселке «Павлово 2» (завершен в целом на 80%) с крупным проектом «Миллениум Парк» (завершен на 35-40%) разница в цене 1 кв.м составляет <strong>16,5%.</strong> Так, в полностью завершенном поселке «Чистые Пруды 2» (14 км от МКАД по Новорижскому шоссе) средняя стоимость 1 кв. м коттеджа сопоставима со средней стоимостью 1 кв. м в обжитом поселке «Павлово», расположенном на аналогичном удалении. А по сравнению со строящимися поселками «Миллениум Парк» и «Монтевиль» средняя цена 1 кв м в данном поселке выше на <strong>35-40%. </strong></p>
<p>Если проценты перевести в деньги, то у нас получится, что, например, средняя цена квадратного метра уже построенного коттеджа по Новорижскому шоссе составляет почти $5800, а в строящемся – $4025 (данные компании «Терра-Недвижимость»).</p>
<p>По информации Натальи Манько («Велес Капитал Девелопмент»), стоимость недостроенного объекта складывается из стоимости земли, коммуникаций, себестоимости материалов и произведенных на момент продажи работ. И зачастую итоговая цена предложения оказывается ниже реальной стоимости, поскольку собственнику приходится идти на скидки, чтобы найти покупателя, который готов будет доводить проект до ума.</p>
<p>Светлана Кондачкова (Urban Realty), говорит, что на цене сказывается площадь «недостроя» и его возраст. Например, если на участке в 6 соток возведена коробка площадью 500 кв.м., которой стоит лет 7, да еще без кровли, то налицо самое настоящее обременение участка. «Несколько циклов замерзания и оттаивания могут превратить незавершенку в строительный мусор», - соглашается <strong>Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty</strong>. В таком случае при определении цены учитывается стоимость земли и коммуникации за вычетом расходов на демонтаж и утилизацию строения.</p>
<p>В большинстве случаев участок с незавершенным объектом будет дороже свободного надела, так как на этом участке уже были проведены определенные работы. Хотя разница в цене может оказаться несущественной, - отмечает Илья Ануров (RCF Capital Trust).</p>
<p>Как сообщил Денис Измайлов (Century 21 Street Realty), рынок загородной жилой недвижимости знает и противоположные случаи, когда 600-метровые особняки, находящиеся на больших живописных участках, но построенные по неудачным проектам, приобретались новыми собственниками под снос. В этом случае, стоимость «золотых соток» не трансформируется в цену возведённых квадратных метров. «Как правило, это наблюдалось в достаточно дорогом сегменте рынка на Рублёво-Успенском, Новорижском и Минском шоссе, а также в стародачных местах. В более дешёвых сегментах рынка (эконом, бизнес) наблюдается обратная ситуация – участок с недостроем в одном и том же посёлке стоит дороже аналогичного участка, но без построек», - заключает эксперт. <br /> <br /> <strong>Оформление сделки</strong><br /> В том случае, если покупатель принял положительное решение о покупке «недостроя», особых сложностей в такой сделке нет, хотя есть определенные тонкости, - говорит Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»). В частности, если земля находится в аренде, то оформить собственность на участок можно только по окончании строительства, а при продаже необходимо будет отдельно продавать недостроенный объект и отдельно переуступать права аренды.</p>
<p>По словам Александра Рыкова (Penny Lane Realty), чтобы сделка была возможна, должен быть закрыт договор строительного подряда и это должно быть подтверждено документально. Только в таком случае объект незавершенного строительства может быть зарегистрирован в «Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». Для регистрации необходимо представить документы о праве на участок, проектно-сметную документацию на объект строительства. Если подрядного договора нет, то совершается сделка купли-продажи земли, а строение регистрируется новым владельцем после окончательной постройки по декларации или кадастровому паспорту в зависимости от назначения земли, - уточняет эксперт.</p>
<p>Илья Ануров (RCF Capital Trust) рассказывает, как грамотно оформить «недострой». Для этого приглашается представитель БТИ, обмеряется объект в его продажном состоянии и на него составляется технический паспорт, где он и записан как недостроенный объект. При таком варианте, если покупатель обнаружит какие-то серьезные проблемы в недостроенном объекте, он сможет предъявить претензии застройщику или бывшему собственнику.</p>
<p><br /> <strong>Резюме журнала </strong><a href="http://www.metrinfo.ru/" target="_blank"><strong>Metrinfo.</strong></a><strong><a href="http://www.irn.ru/backdoor/fckeditor/editor/">Ru</a></strong><br /> Ничего страшного в покупке «недостроя» нет, если документы на него в порядке, получены все согласования и нет проблем с коммуникациями. Вся загвоздка в том, что эти вещи надо тщательно проверить, а не бежать сломя голову за деньгами в надежде на выгодную сделку. Она, безусловно, окажется выгодной, если ее провести по уму.</p>