<p>Алексей Сергеев/Domania/28.02.2010</p>
<p>Впервые топоним Теплый Стан упомянут в духовной грамоте Ивана Калиты от 1339 г. По одной гипотезе первоначально название относилось не к селению, а к подмосковной заставе, построенной на Калужской дороге для государевых людей, которые несли тут караульную службу. Другая версия связывает названия деревень с ордынским нашествием: здесь зимовало в утепленных шатрах войско одного из татарских ханов, шедших на Москву. Среди подмосковных вотчин «теплые» земли ценились весьма высоко. Верхний и Нижний Теплые Станы переходили по наследству от одних помещиков к другим и постепенно застраивались. До революции хозяевами тут были Дарья Николаевна Салтыкова (пресловутая Салтычиха), Иван Никифорович Тютчев (действительный статский советник из брянских дворян), Николай Андреевич Тютчев (секунд-майор и дед поэта Федора Ивановича Тютчева), Петр Александрович Толстой, разводивший удивительные по красоте вишневые сады. </p>
<p>После 1917 г. от помещичьих домов почти ничего не осталось — о них напоминали только деревья. К 50-м годам XX столетия сохранились деревни Теплый Стан, Коньково-Сергиевское, Брехово, Богородское-Воронино, поселок Ново-Дмитриевский. В 1960 г. Верхний и Нижний Теплые Станы вошли в состав столицы. В конце 70-х – начале 80-х на этой территории сформировался крупнейший массив плотной застройки (9, 16, 22-этажные дома), 12 сентября 1991 г. выделенный в самостоятельную административную единицу. Граница района проходит по внешней полосе МКАД, далее по Ленинскому пр-ту, ул. Островитянова и Профсоюзной до МКАД. Это самое высокое место Москвы: до 253 м в районе бывшей усадьбы Узкое и начала ул. Теплый Стан. В 11 микрорайонах проживает более 113 тыс. человек. </p>
<p><strong>Вот он какой</strong><br /> По мнению ведущего маркетолога-аналитика инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век» Натальи Дмитриевой, Теплый Стан – современный и привлекательный спальный район, обладающий массой достоинств. Прежде всего в нем нет промышленных предприятий, а из 750 га общей площади более 450 приходится на леса и парки. «Экологическая ситуация здесь, как и во всем ЮЗАО, достаточно благоприятна, что обусловлено розой ветров, а также наличием зеленых зон. Это один из немногих районов внутри МКАД, окруженный зеленым поясом. На территории находится государственный заповедник – ландшафтный заказник «Теплый Стан», — конкретизирует эксперт. А по словам управляющего партнера «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, заказник «Теплый стан» — одна из главных достопримечательностей района: «Вся жилая застройка возводилась вокруг этой зеленой зоны». Также хорошо развита инфраструктура: помимо обычных продовольственных и промтоварных магазинов, здесь представлены комплексы «Лейпциг» (с новым детским развлекательным центром и фитнес-центром), «Ядран», ярмарка «Коньково». В районе ул. Профсоюзной находятся ТЦ «МЕГА», «ИКЕА», «АШАН», на 41-м км МКАД — строительный рынок. То есть, по словам эксперта, в Теплом Стане можно жить автономно, не выезжая за товарами и услугами первой необходимости. Кроме того, на территории района расположены две станции метро: «Коньково» и «Теплый стан». </p>
<p>Основные магистрали района — Ленинский проспект, а также улицы Островитянова, Теплый Стан, Профсоюзная. Последняя — самая загруженная, однако городские власти обещают к 2020 г. решить проблему. В их планы входит строительство дублера Ленинского проспекта, а на участке «Профсоюзная — Теплый Стан — Новоясеневский проспект» должна появиться транспортная развязка, которая позволит оптимизировать движение.</p>
<p>Социальная инфраструктура достаточно развита: работают более двух десятков детских садов и средних школ, две начальные школы, два вуза, колледж, Академия акварели и изящных искусств Сергея Андрияки, 10 учреждений здравоохранения. Кроме того, за последние пять лет построены два физкультурно-оздоровительных комплекса (ФОК) с бассейнами и спортзалами, запланировано сооружение еще трех ФОК. </p>
<p><strong>Ложка дегтя</strong></p>
<p>Офисная недвижимость в районе представлена крайне скудно, особенно качественная, рассказывает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». Бизнес-центров высшего сегмента нет ни одного, В-класс представлен двумя комплексами — на улицах Профсоюзной и Генерала Тюленева. Коммерческие площади в этом районе занимают в основном российские фирмы («Комстрин», «Газпромнефть», «Газэнергосеть»), но присутствуют и западные — например, бельгийская Deceuninck Plastics. </p>
<p>«К минусам можно отнести удаленность от центра и загруженность дорог, нехватку парковок», — сообщает Н. Дмитриева. Кроме того, по ее словам, в ценовом отношении Теплый Стан является самым дорогим среди районов, примыкающих к МКАД. «Ситуация с транспортной доступностью неоднозначная. Конечно, МКАД и две достаточно крупные магистрали отчасти решают проблему, но поскольку территория пересечена лесопарковыми зонами, при перемещении возникают трудности, — говорит руководитель управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ» Сергей Мигунов. – А поскольку промышленных предприятий нет, люди ездят на работу в другие районы, поэтому довольно сильно загружен общественный транспорт». «Теплый Стан — типичный спальный «примкадный» район столицы, расположенный между крупными радиальными трассами: ул. Профсоюзной и Ленинским пр-том», — добавляет Е. Скоморовский. </p>
<p><strong>Первичный рынок</strong><br /> «Поскольку район относительно молод, программ реконструкции со сносом домов и переселением жителей в ближайшем будущем не ожидается. В градостроительном плане территория сформирована на 90%. Немногочисленные новостройки в основном завершены и сданы в эксплуатацию, — говорит Н. Дмитриева. — Среди возводимых объектов можно отметить лишь жилой комплекс на ул. Академика Виноградова, мкрн 8В, вл. 7. Так что основной объем продаж жилья приходится на вторичный рынок. Средний уровень стоимости первички составляет 112050 руб. за кв. м, вторички — 136350 руб.». </p>
<p>«В настоящее время здесь ведется точечное жилищное строительство», — сообщает маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова. Среди таких проектов эксперт называет монолитно-кирпичный дом бизнес-класса по адресу: Новоясеневский пр-т, вл. 5-13. Стоимость квартир — от 122 тыс. руб. за кв. м на нижних этажах (например, на четвертом) до 330 тыс. на самом верху. Также интересен район «Теплый край» по адресу: ул. Академика Виноградова, мкрн 8В, вл. 7, корп. 5 и 7. По данным WinNER, средняя цена предложения в этом доме — 132 390 руб. за кв. м. А на Ленинском пр-те, вл. 139 предлагаются квартиры в монолитно-кирпичной 22-этажке бизнес-класса (от 140 тыс. руб. за кв. м).</p>
<p><strong>Вторичный рынок</strong><br /> «В ранкинге муниципальных районов Москвы по средней удельной стоимости предложения вторички в январе Теплый Стан занимал 43-е место (из 117). В своем округе по исследуемый район расположен в середине списка», — говорит генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислав Луцков. По его словам, предложение на вторичном рынке района составляет 8% от всего предложения ЮЗАО и около 1% от всего объема продаваемых в городе квартир (409 объектов). «Больше половины предлагаемого жилья относится к экономкатегории (57%). Немногим более трети предложения (35%) приходится на средний класс. Доля бизнес-сегмента — 8%. Средняя стоимость вторичного метра в январе составила 142,7 тыс. руб., что на 8% ниже среднего уровня по Москве и на 7% уступает среднему показателю по округу. За месяц цены не изменились», — говорит эксперт. По словам Н. Дмитриевой, на регулярном рынке «квадрат» стоит в среднем 123 тыс. руб. Данные Е. Скоморовского таковы: «Средняя стоимость кв. м — порядка 117 тыс. руб. В частности, трехкомнатная квартира площадью 65 кв. м на ул. Генерала Тюленева продается за 7,2 млн. А однушка размером 38,5 кв. м на ул. Теплый Стан выставлена за 5,2 млн». </p>
<p>По данным базы «МИЭЛЬ-Брокеридж», с рук в районе предлагаются от одно- до семикомнатных квартир. Диапазон цен — от 5,25 до 60 млн руб. Самое дешевое предложение – однушка за 5,25 млн: 38,4 кв. м, последний этаж 16-этажки на ул. Теплый Стан. За 60 млн руб. предлагается самый дорогой объект – семикомнатная квартира: 328,5 кв. м (жилая – 175, кухня – 27), на первом этаже трехэтажного дома на ул. Воскресенской. Двушки стоят от 7,4 млн (54 кв. м, шестой этаж 16-этажки на Ленинском пр-те) до 8 млн руб. (63,8 кв. м, 10-й этаж 14-этажки на ул. Теплый стан). Трехкомнатные квартиры предлагаются по цене от 7,3 млн до 27 млн руб. Вариант за 7,3 млн таков: 65,1 кв. м (жилая – 44,7, кухня – 8), 11-й этаж 16-этажки на ул. Генерала Тюленева. Трешка за 27 млн расположена на Ленинском пр-те, на 12-м этаже 28-этажки, общая площадь – 115 кв. м (жилая – 38, кухня – 45). Четырехкомнатную квартиру можно приобрести, например, за 55,8 млн руб.: 178 кв. м (жилая – 100, кухня – 20) 17-й этаж 18-этажного дома на Ленинском пр-те. Как сообщает С. Мигунов, на вторичном рынке экспонировано порядка 160 объектов, около 90% предложения — в 9-16-этажных панельных домах. «Цены в среднем ниже, чем по округу, и все же это периферийный район, где представлена в основном панель», — говорит эксперт. </p>
<p><strong>Аренда</strong><br /> По словам С. Мигунова, однокомнатную квартиру в панельном доме можно снять за 15-18 тыс. руб. в месяц, двухкомнатную — за 20-26 тыс., трехкомнатную — за 25-30 тыс. Жилье в кирпичных домах дороже. Именно такие предложения сосредоточены в базах крупных агентств. По данным МИЭЛЬ, самый дешевый вариант стоит 27 тыс. руб. в месяц: однушка площадью 35 кв. м по адресу: ул. Академика Варги, 2. В 40 тыс. руб. обойдется двухкомнатная квартира площадью 67 кв. м по адресу: ул. Теплый Стан, 5а. Самая дешевая трешка (42 тыс. руб.) расположена по адресу: Ленинский пр-т, 131. А за самую дорогую квартиру – четырехкомнатные апартаменты площадью 197 кв. м на ул. Островитянова, 10 – просят 249 тыс. руб. в месяц.</p>