<p>Горячая линия недвижимости/24.08.2010</p>
<p>На российском рынке недвижимого имущества, который еще очень молод, в привычный обиход вошла проверка законной чистоты жилой недвижимости как обязательный этап приобретения, без которого подписание сделки очень рискованно. Основной целью данной проверки является полная минимизация рисков при приобретении недвижимости. Однако риски с покупкой первичной и вторичной недвижимостью разные, соответственно, и проверка может серьезно отличаться.  <br /> Никто не может дать гарантии на то, что приобретение первичной жилой недвижимости является более безопасным вариантом по сравнению с покупкой вторичного жилья. Риски отличаются по типу, но не по насыщенности. В первой ситуации неясность заложена статусом строящейся недвижимости, во второй её негативным прошлым. Некоторые утверждают, что покупка первичной недвижимости, это все равно, что покупка кота в мешке. Некоторые наоборот, считают, что вторичная <a href="http://www.reline.ru/">квартира</a> - это тихий омут. В обоих случаях есть своя правда. В конце концов, принимать решение в пользу определенного жилья нужно именно вам. Легкость или сложность юридической проверки в данном случае не являются основным фактором. Однако знать о потенциальных рисках все-таки необходимо.  <br /> Риски с покупкой первичной жилой недвижимостью состоят в том, что строительная компания, столкнувшись с серьезными материальными проблемами, может приостановить стройку. Порой риск заключается в мошеннической схеме, которая применяется при продаже первичной жилой недвижимости. Риски с приобретением вторичной жилой недвижимости заключаются в истории квартиры: даже если владелец, продающий вам квартиру, имеет на неё законные права, может получиться так, что прошлый владелец имел проблемы с законом - и тогда все будущие сделки не будут иметь юридической силы. <br />  <br /> Как проверить первичку? <br />  <br /> В процессе приобретения первичной жилой недвижимости риски являются весьма значительными. Если жилье не сдано в эксплуатацию, по закону оно не существует. Когда оно будет сдано в эксплуатацию, не знает никто. Жилье может быть построено с неисправимыми нарушениями, в результате которых, жилое здание никогда не будет сдано в эксплуатацию и будет зарегистрировано в виде объекта незаконченного строительства, который невозможно будет подключить к коммуникационным сетям. В данной ситуации лучше воздержаться от приобретения, - утверждает Марат Гафуров, являющийся генеральным директором юридического предприятия «GMM Consulting». В сегодняшней рыночной практике, некоторые неблагочестивые строительные компании порой грешат вторичными и даже третичными продажами одной и той же жилой недвижимости, что всплывает при гос.регистрации прав собственности.  <br /> Для того чтобы проверить юридическую чистоту первичной жилой недвижимости требуется: выписка из единого государственного реестра и кадастровый паспорт на объект и на прилегающий участок. Если объект не сдан в эксплуатацию, а вы очень хотите его приобрести, обязательно проверьте наличие разрешительной документации на жилстрой, вместе с документами на землю, проектной и учредительной документацией. Дополнительные данные вы можете получить из отзывов клиентов строительной компании, которые с легкостью можно отыскать в Интернете, - рекомендует Марат Гафуров. Неопределенный статус первичной жилой недвижимости заставляет с предельной внимательностью относиться к проверке, так как, по закону объект недвижимости, не сданный в эксплуатацию, просто не существует. <br />  <br /> При подписании сделок с первичной недвижимостью проверке подвергаются все документы от разрешительной документации на строительство до правительственного постановления на выделение земли под жилстрой. Не менее важной проверкой является проверка проекта на тему наличия согласованных документов с основными структурами, инвестиционного контракта, официального разрешения на ведение строительства и так далее, - утверждает Сергей Армаш, являющийся директором компании «CENTURY 21 Объединенный капитал». Неблагоприятные моменты могут ждать вас при появлении разногласий между разрешительной документацией на жилищное строительство и проектом. К примеру, на выделенном земельном участке разрешено построить не более десяти тысяч квадратных метров жилой площади, а построено уже более 15-ти. При отсутствии дополнительной разрешительной документации эти пять тысяч квадратов являются незаконными, и подвергаются сносу. <br />  <br /> Никто не может дать гарантии, что ваша <a href="http://www.reline.ru/">квартира</a> не окажется в этих пяти тысячах квадратов. Следует отметить, что отсутствие в проекте согласованных документов хотя бы с одной инстанцией, отвечающей за формирование инфраструктуры, может вызвать серьезные проблемы с введением объекта в эксплуатацию. Приведем небольшой пример. В одном подмосковном городе не так давно шло строительство целого микрорайона, на завершающей стадии которого было выяснено, что подъезд к нему провести невозможно в результате отсутствия согласования с государственной автоинспекцией. Подобные ситуации, чаще всего, становятся долгостроями, и покупать в них жилье крайне не рекомендуется. Намного опаснее сдвига сроков жилстроя, нарушение срока взаимных расчетов между его участниками. Происходит это в результате нарушения сроков оплаты договора между сторонами жилищного строительства - генеральным подрядчиком, инвестиционной компанией, администрацией и так далее. <br />  <br /> Такие соглашения признаются недействительными и расторгаются. Покупатель, в данной ситуации являющийся последним звеном цепи, в лучшем случае получит назад свои деньги, а в худшем будет отстаивать свой интерес в судебном порядке. На практике подобные ситуации редко заканчиваются успехом, - отмечает Сергей Армаш. <br />  <br /> Как проверить вторичку? <br />  <br /> Вторичное жилье, в отличие от первичного, по определению существует, но не всегда принадлежит тому, кто его продает. О неутешительной статистике и добросовестных покупателях, лишающихся своих квартир, говорилось уже не раз. Стимулов для тщательной проверки покупки вторичной недвижимости порой даже больше, чем первичной. По утверждению Анастасии Петрухиной, которая является ведущим юридическим экспертом компании «Est-a-Tet», риски, возникающие с первичной недвижимостью спрогнозировать можно, а вот с вторичной вряд ли. У первичного жилья, как вы понимаете, отсутствует история, которая начнет формироваться только после оформления прав собственности. На каждую квартиру, находящуюся в новом доме есть все документы, прошедшие многоплановую проверку, которую осуществляет застройщик, агент и банк, в ситуации продажи жилья по ипотеке.  <br /> С точки зрения Анастасии Петрухиной, покупатель вторичной недвижимости подвержен большему риску, чем покупатель первичной. При приобретении вторичной жилой недвижимости необходимо грамотно изучить пакет правоустанавливающих документов, потому что, в нем содержится информация о потенциальных обременениях и условиях покупки жилья настоящим собственником, - рассказывает Василий Митько, являющийся генеральным директором агентства недвижимости «МИАН». В обязательном порядке нужно проверить подлинные документы на приобретаемую жилую недвижимость. Кроме того, нужно проверить наличие выписки из единого государственного регистра прав собственности на недвижимость и сделок с управлением федеральной службы государственной регистрации. Обязательно удостоверьтесь в том, что продавец является официальным владельцем предлагаемого жилья или обладает соответствующими полномочиями, предоставленными собственником.  <br /> Удостовериться в грамотном оформлении пакета документов на жилую недвижимость только полдела, отмечает Михаил Куликов, являющийся директор департамента вторичной недвижимости компании «Инком недвижимость», важно убедиться в их законности. Сделать это можно с помощью современной методики. Подделать документ или печать сегодня очень просто, чем активно пользуются мошенники. Обязательно обратите внимание на верхний слой бумаги, уменьшение плотности листа, изменение линовки, остатки красильных или чернильных материалов. Все вышеописанное является свидетельством подделки документа. Весьма настораживающим моментом в проверке является дописка разными чернилами, измененный цвет бумажного листа или высокая ломкость. По утверждению Михаила Куликова, лучше всего осуществлять проверку документов с помощью лупы при рассеянном дневном свете. Идеальным вариантом является сопровождение продавца при получении им пакета документации для сделки.  <br /> Список основополагающих направлений для проверки вторичного жилья, по мнению Марата Гафурова, должен быть таким. <br />  <br /> • Граждане, имеющие официальную прописку и проживающие в этой квартире. Так как подавляющее большинство квартир, которые продаются на рынке недвижимости вторичного типа, являются приватизированной недвижимостью, то всегда существует риск, что приватизация осуществлялась без учета прописанных в то время граждан, не достигших совершеннолетнего возраста. С помощью расширенной выписки из домовой книги всех людей можно выявить и определить их права на данную жилую недвижимость.  <br /> • Присутствие решений из советов опекунства и содержания. К примеру, если в истории жилой недвижимости были продажи с переездом лиц, не достигших совершеннолетнего возраста, за пределы столичного региона, то необходимо убедиться, что данная сделка не ущемляет их права и что они обладают нормальными условиями для проживания.  <br /> • Дееспособность участников предшествующих соглашений.  <br /> • История соглашений, вызывающих сомнения. К таковым относятся соглашения, подписываемые в короткий отрезок времени. К примеру, если в течение годового периода жилье три раза переходило в другие руки, есть основание задуматься над тем, что квартиру пытались очистить от неблагоприятного прошлого.  <br /> • История соглашений, подписанных с этой квартирой. Для этой цели необходимо дополнительно приобрести расширенную выписку из единого государственного регистра, данные из которой, включая, дату и контактную информацию нужно тщательно сравнить с данными из аналогичной выписки книги прописки. К примеру, если история квартиры включает в себя наследственные права, необходимо установить, закончился ли срок исковой давности. <br />  <br /> При создании обзора были использованы материалы из открытых интернет-источников.</p>