<p>Алексей Сергеев/Domania/12.04.2010</p>
<p>Большинство экспертов говорят об оживлении московского рынка жилья, отмечая по итогам I квартала положительные сдвиги: увеличение спроса параллельно росту предложения, а также остановку либо даже некоторое <a href="http://www.seemore.ru/?keywid=4341817" target="_blank">повышение цен</a>. </p>
<p><strong>Движение маятника</strong><br /> «Стоит упомянуть и наметившуюся еще в феврале тенденцию повышения долларовых цен как на вторичное жилье так и на новостройки (что обусловлено снижением курса доллара по отношению к рублю). В марте средняя стоимость первичного метра составила $4869, вторичного — $4982, — рассказывает ведущий аналитик компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова. — Рублевые цены на новостройки тоже поднялись, составив в марте 144 тыс. за кв. м. Однако вторичные объекты стали в рублях немного дешевле: 147 тыс. за кв. м в марте». Другие эксперты соглашаются, что в долларах и первичное, и вторичное жилье подорожало, но при этом из-за различной выборки квартир называют разные значения абсолютных индексов. «В марте средняя стоимость регулярного квадратного метра в Москве составила $5680 за, рост за I квартал — 4,2%. Новостройки стоят $5100 за метр, увеличение составило 3%. В элитке средняя стоимость первичного квадратного метра – $17 550 (+3%), вторичного — $22 720 (+1%). Таким образом, отмечается небольшое, но уверенное повышение цен, что связано с постепенным восстановлением активности покупателей», — считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.</p>
<p><strong>В гору</strong><br /> По данным управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, с начала года вторичный метр стал дороже в среднем на 1,5% и сегодня стоит около 140 тыс. руб.: «Однако рост произошел в первую очередь за счет зимних месяцев. На оживление рынка повлияли и отложенный спрос, и появление ипотечных продуктов, да и стабилизация общей макроэкономической ситуации, вызванная в том числе увеличением цен на нефть. В марте стоимость столичных квартир не поменялась. Думаю, в ближайшее время рынок будет пребывать в состоянии очередной стагнации». «Цены в течение I квартала были стабильными и остались приблизительно на том же уровне, которого достигли к концу 2009 года. Небольшой рост, наблюдаемый сегодня, — это, по сути, «отыгрывание» инфляции. Кроме того, увеличение долларовых показателей связано с изменениями курса валюты», — соглашается руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. По его словам, оживлению рынка способствует ряд факторов, в том числе отложенный спрос: «Очень многие люди перенесли приобретение недвижимости, ожидая еще большего снижения цен. А сегодня, наблюдая оживление, начали покупать. Особенно это заметно на вторичном рынке: цены «развернулись», что является хорошим индикатором наличия реальных сделок. Также не последнюю роль играют дефицит новостроек и оживление ипотеки».</p>
<p><strong><br /> <strong>Горизонты кредитования</strong></strong><br /> Среди основных тенденций I квартала эксперты называют оживление ипотечного рынка. В частности, крупные риелторы и банки совместно разрабатывают кредитные программы. Так, соответствующий контракт заключили «МИЭЛЬ-Брокеридж» и «Флексинвест Банк». Процентные ставки по кредитам на вторичную недвижимость снижены и составляют от 9,5 до 12% в рублях и от 8,5 до 10% в долларах. С другой стороны, для клиентов МИЭЛЬ уменьшена комиссия за выдачу кредита. Агентство МИАН разработало аналогичную программу с «Райффайзенбанком». Это приводит к общему снижению ставок по ипотеке. Специалисты «МИЭЛЬ-Новостройки» пришли к выводу, что по мере уменьшения ставки рефинансирования (сейчас — 8,5%) на первичном рынке происходит планомерная коррекция процентов в сторону докризисных. Средние ставки по займу на покупку новостройки составляют 15,75-16,25% годовых в рублях и 12,5-13,5% в долларах. Минимум по рублевым кредитам — 13%, по долларовым — 11,6%. Первоначальный взнос тоже уменьшился и составляет на первичном рынке от 20%. Изменились требования к заемщикам. «Формально кредит может получить любой гражданин РФ в возрасте от 18 до 60 лет, однако оптимальный возраст – 30-35 лет. Минимальный уровень доходов, который необходимо подтвердить, — 60-70 тыс. руб. Наличие семьи и детей является плюсом. Высшее образование, стаж, а также документы, свидетельствующие о прохождении дополнительных курсов и стажировок, – все имеет значение», — отмечают специалисты МИЭЛЬ. </p>
<p><strong>Желания и возможности</strong><br /> «В I квартале отмечен рост предложения. В частности, на вторичном рынке он составил 11,6% в Москве и 4,4% в области, — рассказывает О. Новикова. — Новостроек стало больше на 53,7%, что обусловлено как стартом продаж новых объектов («Юрлово», «Царицыно» и т. д.), так и оживлением девелоперов — размораживанием проектов, возобновлением приостановленных было продаж». В целом, по словам К. Ковалева, начало года можно охарактеризовать как достаточно активное: на рынок вышли комплексы «Юрлово», «Богородское», «Новый», «Битцевский», «Приоритет», «Афанасьевский», 3-й корпус ЖК «Нахимово», 5-й корпус ЖК «Заповедный уголок» и др. Кроме того, ожидается выход еще некоторых объектов.</p>
<p>Параллельно росту предложения увеличился и спрос. По данным агентства МИАН, количество обращений в риелторские компании в январе — феврале ежемесячно росло в среднем на 15-20% и в Москве, и в Подмосковье. «Однако в силу ограниченности предложения и сложностей с ипотекой новостроек потребители были вынуждены перемещать свои интересы на вторичку, о чем свидетельствует февральское увеличение количества сделок со строящимся жильем на 5-10% против почти двукратного прироста на регулярном рынке», — отмечают специалисты МИАН. По словам С. Мигунова, в январе — феврале пошло оживление спроса, в марте случилось небольшое затишье, связанное с праздниками, сейчас опять наблюдается подъем. </p>
<p><strong>Перестраиваясь на ходу</strong><br /> «В целом за последний год произошло перераспределение спроса. Если раньше соотношение востребованности первичной и вторичной недвижимости составляло 50/50, то за время кризиса ситуация сильно изменилась. Интерес к новостройкам сократился приблизительно в три раза. Актуальность приобрели альтернативные схемы, когда человек продает старое жилье и приобретает новое. Доля подобных сделок увеличилась в пять раз, — говорит эксперт. — Кроме того, сократились возможности покупателей и спрос сместился от более дорогих категорий к более дешевым. При этом, если говорить про какой-то отдельный класс, например «эконом», то требования к качеству скорее повысились, чем понизились. В результате первыми с рынка ушли наиболее привлекательные варианты. Квартиры сегодня приобретают как конечные пользователи, так и инвесторы. Причем возобновление покупок со стороны последних – тенденция 2010 года. Сегодня люди почувствовали, что цены уже достигли минимума, поэтому инвестиционный рынок оживился, хотя это больше касается земельной сферы, чем квартир и коттеджей». </p>
<p>В любом случае, считает Е. Скоморовский, давать прогнозы трудно, но подмосковный рынок уже показывает отрицательную динамику: «За последние два месяца квартиры в области подешевели примерно на 0,5%. Так что, думаю, настоящего оживления стоит ждать не раньше осени будущего года».</p>