<p>Алексей Сергеев/Domania/21.05.2010</p>
<p>Южное Тушино (СЗАО) граничит с МКАД, но называть район спальным было бы опрометчиво: на его территории расположились сразу несколько промышленных и транспортных предприятий. Развитая социальная инфраструктура, уникальный природный ландшафт, Химкинское водохранилище… и вечные пробки, а также целый микрорайон долгостроя. На территории современного Тушина сделана самая древняя в Москве и области находка, свидетельствующая о пребывании человека, — так называемый сходненский череп конца ледникового периода. Село Тушино получило название по фамилии владельцев. В XVII веке здесь разбил свой лагерь Лжедмитрий II, получивший прозвище Тушинский вор. Во время Первой мировой войны в окрестностях Тушина разместили эвакуированные с оккупированных немцами земель заводы и фабрики, после чего развитие села пошло бурными темпами. В 1934 году был образован рабочий поселок Тушино, получивший в 1938 году статус города. Это обстоятельство положило начало массовой застройке: в 1940-1950-х появились четырех-пятиэтажные кварталы вдоль входящих сегодня в Южное Тушино ул. Сходненская, Лодочная, Окружная. В 1960 году город включен в состав Москвы, начинается многоэтажное строительство. Из центра сюда выводится ряд крупнейших научно-исследовательских институтов. В 1991 году Тушинский район делится на три отдельных муниципальных образования. Одно из них — Южное Тушино, на территории которого оказываются несколько крупных заводов и НИИ. Многие улицы района носят имена прибалтийских деятелей культуры: например, проезд Донелайтиса — писателя Кристионаса Донелайтиса, бульвар Яна Райниса — известного драматурга.  </p>
<p><strong>Преимущества и недостатки</strong><br /> «Южное Тушино отличает развитая социальная инфраструктура: 20 образовательных учреждений, несколько вузов, четыре больницы, аптеки, дома быта, — говорит руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. – Неплохо обстоят дела с торговыми точками: много магазинов шаговой доступности, сетевых магазинов («Пятерочка», «Квартал», «Дикси», «Седьмой континент»), работают три торговых центра, еще один достраивается». Другой плюс района — уникальный природный ландшафт. «В Южном Тушине расположен природный памятник Сходненская чаша, часть парка Тушинский. Чаша представляет собой амфитеатр с оползневым рельефом вокруг болотистой поймы реки Сходни. Здесь же находится красивейшая усадьба Братцево – одна из самых малоизвестных в Москве», — добавляет маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова.  </p>
<p>Среди недостатков эксперты прежде всего выделяют плохую транспортную доступность. «Основной магистралью является ул. Свободы, соединяющая район с Кольцевой и Волоколамским шоссе. К сожалению, если добираться в Южное Тушино по МКАД с юга, есть риск попасть в пробку: участок от Новорижского до Волоколамского шоссе — один из самых загруженных. Кроме того, стоять придется после станции метро «Аэропорт»», — говорит Д. Таганов. По его словам, высокая транспортная нагрузка, способствующая повышенному содержанию в воздухе окиси углерода, в значительной степени отражается на экологической ситуации. Однако не все эксперты согласны с такой оценкой. В частности, маркетолог-аналитик инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век» Елена Березкина относит Южное Тушино к десятке экологически чистых районов Москвы. Однако она добавляет в список недостатков другой пункт: «Одна из примечательных особенностей муниципального образования, объясняющая дешевизну квартир в некоторых новостройках, – наличие целой группы незавершенных объектов. К ним относятся девять жилых домов в мкрн 11 (ул. Сходненская, корпуса 1-9). Поэтому при покупке первички в Южном Тушине надо подходить к выбору очень серьезно, тщательно проверяя, не входит ли объект в «черный список»». Наличие крупных промышленных и транспортных предприятий также можно отнести к недостаткам района. Это Тушинский машиностроительный завод, где собирают автобусы «Икарус» (на территории завода находится НПО «Молния», разработавшее космический челнок «Буран»), Тушинский завод железобетонных конструкций АП ДСК-1, Тушинская чулочная фабрика, 36-й автокомбинат, 17-й таксомоторный парк; научно-исследовательские учреждения НПО «Молния», НИИ энергетических сооружений.  </p>
<p><strong>Первичный рынок</strong><br /> По словам Е. Березкиной, цены в Южном Тушине колеблются от 2,1 до 10 млн руб. за квартиру-новостройку. Однушки стоят в среднем 3,7 млн руб. ($2,7 тыс. за кв. м), двушки – 5,4 млн ($3 тыс.), трешки – 6 млн ($ 2,3 тыс.). «В апреле район находился на 73-м месте по стоимости первичного метра — 94,4 тыс. руб. (одно из наиболее дешевых предложений по городу)», — говорит генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислав Луцков. По его словам, продажи идут в пяти новостройках: четыре корпуса ЖК «Балтийский квартет» на пр-де Донелайтиса, вл. 39 (срок сдачи ГК – 2012 год) и дом по адресу: мкрн 11, корп. 4. «Балтийский квартет» представляет собой монолитные 16-22-этажные дома на 370 квартир с подземной автостоянкой на 310 мест. Владимир Асосков, руководитель отдела продаж «Север» агентства МИАН, говорит о восьми адресах новостроек: «Пять предлагаемых корпусов (около 63% от общего объема предложения) относятся к экономкатегории и возводятся в рамках застройки нового мкрн 11, три ЖК принадлежат к бизнес-сегменту». По данным эксперта, средняя стоимость первичного метра составляет 106,3 тыс. руб., что на треть 36,0% меньше, чем в среднем по СЗАО (166,1 тыс. руб.) и на 32,6% — чем в среднем по Москве (157,8 тыс. руб.). «В зависимости от типа застройки и класса жилья средняя цена единицы площади составляет 81,9 тыс. руб. в панельных домах экономкласса, 86,8 тыс. в монолитно-кирпичных зданиях того же сегмента и 136,5 тыс. – в ЖК бизнес-категории», – говорит В. Асосков.<br /> О. Маркова также упоминает о застройке мкрн 11, отмечая ее как печально известный долгострой: свыше тысячи семей ждут свои законные квартиры более пяти лет.</p>
<p><strong>Вторичный рынок</strong><br /> «Ассортимент вторички в Южном Тушине почти наполовину (46%) состоит из домов эпохи конструктивизма (конец 70-х – 80-е), около 70% которых – 9-12-этажная панель, остальное – 5-12-этажные кирпичные здания, — отмечает В. Асосков. — Чуть более трети выведенных на продажу квартир расположены в современных высокоэтажных домах 90-х и 2000-х, преобладает панель (около 65%), остальное – монолит. Каждая пятая предлагаемая квартира расположена в четырех-пятиэтажке хрущевского периода, три четверти из них – блочно-панельные». «В ранкинге муниципальных районов Москвы по средней удельной цене вторички в апреле Южное Тушино занимало 74-е место (из 113). В своем округе исследуемое муниципальное образование опережает только Митино», — говорит В. Луцков. По его словам, здешнее предложение составляет 11,5% от всего объема продаваемых квартир СЗАО и 0,8% от общегородского. Половина квартир приходится на экономсегмент. Доля среднего класса — 37%, бизнес-категории – 13%. «Средняя стоимость квадратного метра в апреле составила 131,4 тыс. руб., что на 17,3% ниже среднего уровня цен в Москве и на 9,5% — по округу. За месяц цены выросли на 2,7%, с начала года — на 4,7%», — добавляет эксперт. По словам руководителя отдела департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Галанкина, вторичный метр в Южном Тушине стоит в среднем $4-4,1 тыс. Как сообщает «МИЭЛЬ-Брокеридж», квартиры на регулярном рынке представлены от одно- до трехкомнатных. Самой бюджетной является однушка на ул. Сходненской: 15-й этаж 17-этажки, общая площадь 38,3 кв. м (жилая – 19, кухня – 9) — 4,8 млн руб. Для сравнения: самая дорогая однушка стоит 9,15 млн: 71,6 кв. м (жилая – 29,2, кухня – 14,2) 17-й этаж 25-этажки на ул. Лодочной. Самая скромная двушка выставлена за 5 млн: 42 кв. м (жилая – 27, кухня – 6), первый этаж пятиэтажки на ул. Сходненской. Самая дорогая двушка предлагается за 14,9 млн: 97 кв. м (жилая – 45,8, кухня – 17,2), 16-й этаж 25-этажки на ул. Сходненской. Самая дешевая из трехкомнатных квартир 10,5 млн: 50 кв. м (жилая – 32, кухня – 6,1), 4-м этаж 9-этажки на бульваре Яна Райниса. «Вторичные квартиры в Южном Тушине стоят 3-12 млн руб. Однокомнатные — в среднем 5 млн ($4,5 тыс. за кв. м), двухкомнатные – 6,7 млн ($4,3 тыс.), трехкомнатные – 8,3 млн ($3,9 тыс.). За год цены снизились на 12%», — говорит Е. Березкина. По словам Д. Таганова, основную долю составляет панель, чуть меньше кирпича и монолита: «Покупателям предлагаются одно, двух- и трехкомнатные квартиры средней площадью 38,6 кв. м, 55 кв. м и 81 кв. м и средней стоимостью 5,2, 6,8 и 8,3 млн руб. Самый дешевый вариант — 4 млн руб.: однушка площадью 28 кв. м (кухня – 6) в панельном доме на ул. Туристической. Самое дорогое предложение — 22,4 млн: трешка, 155 кв. м (кухня – 20), кирпично-монолитный дом на ул. Лодочной».</p>
<p><strong>Аренда</strong><br /> «Стоимость съемного жилья начинается с 23-25 тыс. руб. за однушку площадью 30-40 кв. м. Так, в настоящее время на ул. Фабрициуса предлагается квартира площадью 33 кв. м с мебелью 90-х. Двушки стоят от 26 тыс. руб. – например, площадью 55 кв. м, на ул. Василия Петушкова. Правда, на новую мебель в этом случае рассчитывать не стоит», — говорит управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. По данным первого заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, спрос на жилье в Южном Тушине в апреле снизился на 10,85%: «Однако это характерно для данного периода. Максимальный спрос пришелся на объекты стоимостью $1-3 тыс. (38,88%), на втором месте оказались квартиры за $750-1000 (34,18%). Наиболее востребованы однушки (58,53%), спрос на двушки составил 31,76%, наименьший интерес вызывали многокомнатные апартаменты – 1,53%. Предложение в апреле по сравнению с мартом увеличилось на 26%. Больше всего стало вариантов по $750-1000 – на 46%. Максимальное предложение пришлось на сегмент $1-3 тыс. — 43,7%. На втором месте находились объекты стоимостью $750-1000 (27,01%), на третьем – до $750 (25,45%)». По данным эксперта, возле метро «Сходненская» на 3-м этаже пятиэтажки предлагается однокомнатная квартира за 25 тыс. руб. Примерно там же сдается чистая двушка со всей бытовой техникой и необходимой мебелью за 30 тыс. В новостройке (15 мин. пешком от метро «Сходненская») представлена двухкомнатная квартира за 45 тыс. и трехкомнатная с ремонтом «под евро» за 55 тыс.</p>