<p>Яна Гаммер/Domania/07.07.2010</p>
<p>Потенциальный покупатель зарубежной недвижимости, открыв Интернет, находит массу заманчивых предложений буквально от 9-10 тыс. <a href="http://www.seemore.ru/?keywid=4843033" target="_blank">евро</a>. Однако при ближайшем рассмотрении либо заявленная цена не соответствует действительности либо объекты оказываются с изъянами. Другое распространенное заблуждение — надежда на быстрый рост рынка. Застройщики часто демонстрируют дутые показатели, чтобы сплавить неликвид неопытному инвестору.</p>
<p><strong><br /> <strong>Развод на деньги</strong></strong><br /> Риелторы используют старые как мир, но работающие до сих пор приемы. Часто объявления о дешевой квартирке служат лишь «приманкой», чтобы заинтересовать покупателя и заставить его позвонить продавцу. Который сообщит, что дешевый вариант уже ушел, но есть еще лучше, хотя и чуть дороже. «Заявленные цены в большинстве своем служат приманками для наивных людей, — подтверждает Евгений Скоморовский, управляющий директор «CENTURY 21 Запад». — Психология покупателя действительно допускает увеличение бюджета приобретения в процессе переговоров». Случается, указанная сумма – лишь первоначальный взнос при оплате в рассрочку или по ипотеке. «Подобные «заманчивые» цены встречаются и в США. Но там это означает, что клиент вносит указанную сумму «живых» денег, а остальное получает в кредит», — рассказывает Андрей Кучин, директор агентства Prime Time Realty. В нашей стране предусмотрена административная ответственность за подобное введение в заблуждение. Также стоимость может оказаться стартовой на аукционе. Кроме того, часто в цену не включают НДС и другие налоги. Так что если квартира в Болгарии предлагается за 30 тыс. евро, то с учетом НДС и налогов лучше рассчитывать на все 40 тыс.</p>
<p><strong>Даром не надо</strong><br /> Но не всегда низкая стоимость – это прямой обман. Как нетрудно догадаться, дешевы бывают объекты с какими-либо недостатками. «Часто речь идет просто о недорогих вариантах в малоликвидных районах, не привлекающих иностранных покупателей, — констатирует Е. Скоморовский. — Мало кому из россиян, которым подавай только первую линию с видом на море, нужен малоприметный домик в болгарской деревеньке в 30 км от побережья «посреди ничего», но зато «по три рубля»». Узнайте, что представляет собой район, какова инфраструктура (есть ли дороги, магазины, пляжи, кафе) — жилье в медвежьем углу практически невозможно сдать. Очень полезно расспросить продавцов-конкурентов, уж они-то не преминут расписать чужие недостатки. Очень распространены предложения «на этапе котлована». Понятно, что при нынешней рыночной конъюнктуре трудно требовать от девелопера каких-либо гарантий, и даже если они будут закреплены в договоре, при его нарушении вам придется судиться в чужой стране по чужим законам, со всеми вытекающими отсюда последствиями и непредсказуемым результатом. Все эксперты в один голос утверждают: покупать стоит только полностью готовое жилье. Выясняйте и состояние объекта. Он может требовать капитального ремонта или обязательного изменения здания, что связано с крупными затратами. Продавец должен уведомить покупателя обо всех неполадках или заверить своей подписью в договоре купли-продажи в их отсутствии. Обузой станет памятник архитектуры. И не забудьте выяснить, свободна ли квартира от обязательств третьих лиц — ипотеки, залогов и т.д.</p>
<p><strong>Курам на смех</strong><br /> В любом случае нужно представлять себе хотя бы примерно цены на недвижимость в стране. «Хорошее жилье в Европе редко стоит меньше 1 тыс. евро за квадратный метр, — говорит Андрей Кучин, директор агентства Prime Time Realty. — У нас есть предложения в Болгарии от 950 евро за метр. В 2-3 км от берега будет дешевле, но не 10 тыс. евро за квартиру, это точно». Е. Скоморовский утверждает, что «в Болгарии нормальный уровень, не вызывающий большого недоверия, — 25-30 тыс. евро». Минимальная стоимость дома в южноитальянской провинции Калабрия — 70 тыс. евро. На севере этой страны и в других уголках Европы порог уже выше. Справедливости ради нужно отметить, что иногда, если повезет, можно действительно дешево купить сносный объект — но скорее вторичный. Это вряд ли окажется интересно инвесторам, желающим зарабатывать на аренде, но подойдет тем, кто намерен жить в купленном доме. Выгодна и покупка недвижимости через банк незадолго до аукциона. Тут попадаются довольно дешевые варианты, ведь цена определяется не владельцем, а банком, и очень часто — в размере кредитного остатка. В этом случае покупатель также выигрывает, но оформление документов идет на 1-3 месяца дольше обычного.</p>
<p><strong>Мифы о росте рынка</strong><br /> Еще одна удочка, на которую попадаются клиенты, – заявления о стремительном росте рынка, на котором легко заработать. Статистика в Интернете обещает сказочный рост цен – 20%, 30%, 50%! И ведь действительно: в начале строительства дома квартиры стоят 100 тыс. евро, ближе к завершению – 200 тыс., а готовые – все 300 тыс. Предвидя высокую прибыль, человек покупает недвижимость и, дождавшись сдачи дома, пытается ее продать. Момент истины наступает тогда, когда становится понятно, что по этой стоимости объект никому не интересен. В чем же дело? «Задумайтесь, откуда берется статистика? — комментирует Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. — Чаще всего отчеты формируются на основе данных первичного рынка. Девелопер может поднимать цены в прайс-листах ежемесячно в соответствии с увеличением количества готовых площадей, но это еще не повод думать, что рынок растет. Такой рост виртуален». В цивилизованных странах эксперты высчитывают индексы коррекции стоимости, оценивая все данные целиком. Выводы основываются на взвешенном анализе первичного и вторичного рынка, причем данных по вторичке в индексе должно быть не менее 70%, по первичке – только 30%. Иногда продавец даже документально фиксирует обещания роста цен, обязуясь в противном случае выкупить объект. Но таким обещаниям нельзя доверять: если они не сбудутся и клиент вздумает обратиться в суд, доказать ничего не удастся. Дело в том, что застройщик легко сфабрикует любую статистику, основываясь на данных из Интернета, или иным образом – способов множество. Денег он не вернет никогда, уверяет эксперт.</p>
<p><strong>Вы рискуете!</strong><br /> Для удачного вложения средств совсем не нужен какой-то рекордный или запредельный рост рынка, объясняет И. Индриксонс, достаточно среднего увеличения — не более 10% в год. При элементарной стратегии, когда, покупая объект, будущий собственник вносит 30% стоимости, а остальные 70% берет в кредит у банка и выплачивает его с помощью аренды, он получает 20% даже при росте рынка 5% в год. Это хорошая доходность при минимальных рисках. В мире финансов всегда есть прямая связь между доходностью объекта и сопутствующими ей рисками, напоминает эксперт. При низком росте рынка риски инвестора, соответственно, небольшие, но при резком увеличении этого значения они тоже повышаются. «Погоня за ростом более 10% в год может привести к печальному финалу, — предупреждает И. Индриксонс. — Если вам захотелось роста 40% в год, необходимо отдавать себе отчет в том, что и риски в данном случае зашкаливают».</p>