01.02.2010/Илья Ступин/Эксперт
http://www.expert.ru/printissues/expert/2010/04/spustilis_v_ekonomklass/
Обзорная статья подготовлена при участии экспертов Century 21 Запад, Century 21Маster Realty, Century 21 Дом, Century 21 Интеллект.
В этом году на рынке жилья может возобновиться рост цен. События последних месяцев позволяют смоделировать именно такое развитие ситуации.
В последнее время на региональных рынках недвижимости замедлилось падение цен на жилье, а в Москве и вовсе наметилась положительная динамика. По данным столичного управления Росреестра, в декабре было зарегистрировано на 72% больше сделок с квартирами, чем месяцем ранее. Плавно восстанавливаются объемы ипотечного кредитования. И в столице, и в некоторых регионах стали дорожать самые дешевые малогабаритные квартиры.
Оживает рынок новостроек. Строительные компании постепенно выводят на рынок новые проекты. «Если в конце 2008−го мы думали, что спроса совсем нет, то 2009 год показал: спрос есть, и он эластичен. Понижаешь цену — появляется спрос. Мы почти год продавали квартиры ниже полной себестоимости. Но уже в октябре 2009−го начали постепенно повышать цены. И спрос вяло, медленно, но начал переваривать рост стоимости», — рассказывает один из подмосковных застройщиков.
Все это сигнализирует о том, что рынок недвижимости выходит из кризиса. Стоит заметить, что такое развитие событий стало неожиданностью для участников рынка и аналитиков. Многим еще памятен дефолт 1998 года, после которого рынок недвижимости восстанавливался несколько лет. Однако необходимо иметь в виду, что за это время кардинально изменился не только социально-экономический ландшафт, но и объем потребительского спроса на недвижимость, его структура. Получил развитие такой инструмент стимулирования спроса, как ипотека. Восемь лет назад с опорой на кредитный рычаг в Москве совершалось не более 2 тыс. сделок с недвижимостью в год. К 2008 году объемы ипотечных сделок возросли в 7,5 раза. И это не предел: до кризиса масштабы этого рынка были несопоставимы с зарубежными. Но даже в таком мизерном объеме ипотека стала драйвером роста цен на вторичном рынке жилья. В прошлом году объемы ипотечного кредитования сократились примерно в четыре раза (например, в Москве зарегистрировано 3,6 тыс. сделок), однако постепенно банки возвращаются к докризисным условиям выдачи займов на жилье.
Схлопыванием ипотеки и оттоком с рынка недвижимости спекулянтов объясняется коррекция цен на жилье в 2008–2009 годах: квартиры подешевели на 30–40%. Однако вопреки апокалипсическим прогнозам обвала цен не произошло. Дно рынка оказалось гораздо выше отметки 1,5–2 тыс. долларов, которую пророчили некоторые эксперты.
Секрет феноменальной устойчивости рынка недвижимости в огромном навесе сбережений, накопленных в период экономического подъема. Например, в 2002 году, когда на рынке жилья только началось ценовое ралли, на рублевых депозитах был размещен 621 млрд рублей. Сегодня эта сумма в восемь раз больше — около 5 трлн рублей. Бесспорно, за это время квадратный метр подорожал. В Москве цены выросли с 31 тыс. до 150 тыс. рублей за квадратный метр. Но если в 2002 году объем депозитов был эквивалентен стоимости 20 млн квадратных метров столичного жилья, то сегодня объем сбережений равен стоимости 33 млн квадратных метров. А ведь есть еще валютные депозиты, а также кубышки, в которых, по экспертным оценкам, отложено не менее 3–4 трлн рублей.
Доля семей со сбережениями, достаточными для приобретения квартиры или первого взноса по ипотеке, оценивается примерно в 6%. Это ни много ни мало около 3 млн российских домохозяйств. Поскольку кризис в строительной отрасли лишь обострил квартирный вопрос, уже в обозримом будущем эти семьи могут предъявить спрос примерно на 180 млн квадратных метров нового жилья.
Что сможет предложить этой группе покупателей рынок? Пока по большому счету ничего, кроме морально и физически устаревшего жилья на вторичном рынке, а также новостроек бизнес-класса. Так, первичный рынок Москвы затоварен жилыми комплексами-«муравейниками» с бескрайними квартирами, которые сегодня мало кому нужны. По нашим оценкам, в московских новостройках зависло в продаже не менее 14–15 тыс. квартир бизнес-класса и элитного жилья (включая остатки в сданных госкомиссии жилых комплексах). Это около 1,5–2 млн квадратных метров общей стоимостью порядка 9 млрд долларов. Схожая картина наблюдается и во многих региональных центрах.
В то же время в сегменте экономкласса острейший дефицит. Например, в Москве объем предложения жилья стоимостью 90–110 тыс. рублей за квадратный метр едва ли превышает 3–3,5 тыс. квартир. Это крохи для десятимиллионного города! Есть несколько крупных проектов массовой застройки в Подмосковье. Однако неразвитость транспортной, социальной и прочей инфраструктуры (особенно в новых жилых кварталах), отсутствие школ, детских садов сильно снижает привлекательность подобных предложений в глазах покупателей и ограничивает выбор десятком крупных городов ближнего Подмосковья.
Такой расклад создает предпосылки для строительного бума в нише экономичного жилья. Уже видны его первые ростки. Показательна в этом смысле ситуация, которая складывается на московском строительном рынке. Расклад сил здесь стремительно меняется. Например, на лавры крупнейшего застройщика панельного жилья претендует бывший металлотрейдер компания «Ведис», до кризиса не известная широкой публике. Она уже построила крупный микрорайон, распродав значительные объемы квартир по демпинговым ценам. Еще около семи проектов находится на разных стадиях реализации. Несколько крупных проектов вывели компании, ранее не замеченные в массовом сегменте. Застройщики пересматривают проекты, разработанные до кризиса, адаптируя их к рыночным реалиям: уменьшая площадь, предусматривая максимальное количество одно— и двухкомнатных квартир.
Впрочем, признаются участники рынка, многие компании пока не в состоянии спуститься в экономкласс. Основные ограничения — инвестиционные условия (цена земли и обременения), а также доступ к индустриальным технологиям домостроения. Поэтому крайне важно, чтобы новый тренд был поддержан банками, чиновниками, владельцами домостроительных мощностей и технологий. И конечно же, рывок в области возведения экономичного жилья невозможен без запуска долгожданных проектов строительства дорог, новых предприятий, скоростных железнодорожных линий. Это, по мнению участников рынка, позволило бы раздвинуть географические границы рынка жилья за пределы мегаполисов и тем самым снизить риски возникновения локальных дисбалансов.