<p>Итогом второго квартала 2010 г. стала остановка роста цен, продолжавшегося с сентября прошлого года. Компания <em>Century21Baltwest</em> предсказывала такой сценарий еще в марте, поскольку бурный (почти на 26%)  рост цен, начиная с осени прошлого года, не только не сопровождался увеличением числа участников рынка, но привел к их реальному сокращению.</p>
<p>В конце первого квартала, когда цены на серийное жилье в Риге поднялись до средней отметки <strong>EUR</strong><strong>550/</strong><strong>m</strong><strong>2</strong>., число покупателей на рынке, по оценке <em>SEB</em><em> – индикатора цен на жилье</em>, сократилось на полпроцента, остановившись на показателе 2,5% от числа всех жителей Латвии. Уже тогда эксперты <em>Century21Baltwest</em> предположили, что в следующем квартале рынок «будет развиваться небольшими темпами, с возможными небольшими откатами и слабыми рывками»<a href="#_ftn1">[1]</a>, что собственно и произошло.</p>
<p>В апреле рынок еще демонстрировал бурный рост на уровне 3,5%, в мае темпы роста замедлились до 1,5%, а в июне и вовсе остановились. Средняя стоимость квадратного метра серийного жилья в Риге достигла <strong>EUR 578</strong>. При этом цена этого метра в однокомнатной квартире остается выше, чем цена такого же метра в крупногабаритной квартире. Это говорит о том, что уровень доходов населения остается весьма низким и спросом пользуется в основном малогабаритное жилье.</p>
<p>С другой стороны, как только цены перевалили за EUR 550 и достигли отметки 2003-2004 гг., резко возросло количество предложений на рынке – на 12,5% в мае месяце – владельцы жилья приобретенного в эти годы и ранее получили возможность продать его почти без потерь.</p>
<p>Многие при этом ожидали увеличения покупательского спроса за счет возвращения ипотеки на латвийский рынок, не этого не произошло. Хотя большинство латвийских банков начинает пересматривать свое отношение к этому продукту, он остается все еще мало востребованным на рынке жилья. И дело не только в том, что большинство населения Латвии по-прежнему не подходит под критерии банковского кредитования по уровню своих доходов. Люди стали попросту осторожнее – сказывается негативный опыт прошлых лет, следствием которого стало массовое разорение несостоятельных заемщиков.</p>
<p>В результате спрос явно превысил предложение, что уже в июне привело к остановке поступательного движения вверх.</p>
<p>Между тем, на рынке продолжают преобладать позитивные настроения – по данным уже упоминавшегося <em>SEB</em><em> –  индикатора  цен  на  жилье</em>,  в  июне  число  тех,  кто ожидает падения рынка в течение ближайших 12 месяцев, составило 25%. 30% считало, что цены не изменятся. Остальные предполагали рост.</p>
<p>Таким образом, психологически рынок все еще настроен позитивно и, в среднесрочной перспективе, для этого есть основания. Дело в том, что увеличение предложения на рынке при ограниченном спросе неминуемо повлечет за собой боковой тренд и возможно даже падение цен. Однако это падение довольно быстро снова приведет к уходу с рынка тех продавцов, кто покупал недвижимость в диапазоне EUR 550 – 700 за кв. метр и спрос снова превысит предложение. А это, в свою очередь, снова приведет к росту цен.</p>
<p>Получается, что рынок обречен в ближайшей перспективе на колебания в диапазоне 500-600 евро за квадратный метр?</p>
<p>Это зависит от ряда условий, связанных с наличием спроса.  </p>
<p>Первым условием является состояние рынка ипотеки. Это состояние определяется сегодня двумя факторами: регулированием банковской системы, которая не допускает кредитования заемщиков, имеющих официально подтвержденный доход ниже 500 LVL (около $1000) в месяц; и отношением самих заемщиков к кредитованию сделок с недвижимостью. Как уже указывалось, спрос на кредиты среди населения остается очень низким. По данным того же индикатора <em>SEB</em>, лишь 3% жителей готово взять сегодня ипотечную ссуду. Кроме того, далеко не все банки Латвии вернулись сегодня к кредитованию населения вообще и к ипотеке в частности.</p>
<p>Сокращение числа ипотечных заемщиков привело даже к активизации небанковских кредитных организаций, которые в последние годы небезуспешно заменяли банки на рынке кредитования, - ведь на них не распространяются банковские ограничения по обеспечению займов.</p>
<p>Эти структуры как минимум два года не имели проблем с клиентами, хотя их процентная ставка минимум вдвое превышает банковскую.  Однако сегодня наблюдается сокращение числа заемщиков и у них, что вынуждает, например, такую известную кредитную организацию как «Матекс» активизировать свою рекламу в СМИ и предлагать партнерство профессиональным участникам рынка – компаниям по недвижимости.</p>
<p>Таким образом, ипотека явно в течение ближайшего времени не станет тем фактором, который переломит ситуацию на рынке.</p>
<p>Вторым условием, безусловно, является наличие или отсутствие на рынке иностранных инвесторов. На них сегодня возлагают особую надежду, как участники рынка, так и латвийские государственные мужи.</p>
<p>Главной темой прошедших трех месяцев стало принятие и вступление в силу поправок к Закону об иммиграции<a href="#_ftn2">[2]</a>.</p>
<p>Согласно этим поправкам, временный пятилетний вид на жительство в Латвии (читай – в Шенгенской зоне) могут получить те иностранные инвесторы, которые купят в стране недвижимость (на сумму не менее 100000 латов — в Риге и Рижском регионе либо в Даугавпилсе, Елгаве, Екабпилсе, Юрмале, Лиепае, Резекне, Валмиере или Вентспилсе; на сумму не менее 50000 латов — в других местах). При этом на собственность, приобретенную до 1 июля, действие закона не распространяется.</p>
<p>Вид на жительство будет выдаваться также зарубежным бизнесменам, вложившим в уставный капитал действующего в Латвии предприятия не менее 25 тыс. латов и уплатившим не менее 20 тыс. латов в виде налогов за год. Помимо этого, заграничные инвесторы могут поселиться в государствах Шенгена, если у них есть субординированные вклады в кредитных учреждениях Латвии на сумму не менее 200 тыс. латов.</p>
<p>Очевидно, что наиболее востребованным является вариант с покупкой недвижимости – он наиболее стабильный и более выгодный.</p>
<p>Расчет законодателей абсолютно понятен: учитывая, что в Латвии накануне кризиса оставалась лишь единственная отрасль, которая в буквальном смысле тащила на себе всю экономику - операции с недвижимостью и все, что с ними связано – от торговли до ремонта и строительства, - то именно восстановление этой сферы и может, по их  мнению, стать той палочкой-выручалочкой, которая спасет страну.</p>
<p>На первый взгляд, так оно и есть – за 20 лет независимости Латвия смогла приобрести то, что однозначно котируется на восточных рынках – свой политический статус члена ЕС и страны, присоединившейся к шенгенскому договору.</p>
<p>Благодаря этому положение постоянного жителя Латвии практически ничем не отличается от положения постоянного жителя других стран ЕС, в том смысле, что дает ему право свободно передвигаться по Европе, находиться там ровно столько, сколько он пожелает, иметь право на работу, образование и медобслуживание в соответствии с европейскими стандартами и т.д. Казалось бы, у страны появился товар повседневного спроса и теперь, будучи грамотно привязанным к рынку недвижимости, он должен вызвать над страной золотой дождь. Но не тут-то было. Опасаясь наплыва нежелательных иностранцев с Востока, националисты в сейме настояли на одном маленьком пункте, который поставил жирный крест на основной части потенциальных потребителей продукта под названием «вид на жительство в Шенгенской зоне» - речь в поправках закона идет только о <em>временном</em> виде на жительство, который, хотя и автоматически продлевается бесконечное количество раз, если иностранец продолжает владеть недвижимостью, но все равно остается <em>временным</em><a href="#_ftn3">[3]</a>.</p>
<p>Опыт подобных экспериментов в других странах показывает, что опасаться наплыва иностранцев с Востока в страны Восточной Европы по большому счету не стоит – они предпочитают более благополучные государства западнее реки Одер, а также те страны, где имеется компактное расселение соплеменников. Ни к тем, ни к другим Латвия не относится. Но убедить в этом большинство латвийских парламентариев не удалось.</p>
<p>Проблема, однако, состоит в другом. Главным потребителем продукта являются отнюдь не россияне, как многие думают, - им по большому счету нужна только гарантия безопасности для себя и своей семьи в виде вида на жительство (ВЖ), но они не настроены на эмиграцию и даже на длительное проживание за границей.</p>
<p>Главные потребители – это пакистанцы и китайцы, которые готовы платить большие деньги за право жить в благополучных странах и которые, кстати, почти не селятся в новых государствах ЕС. Для этой категории фактор постоянности имеет принципиальное значение – такова восточная ментальность, - поэтому ее представители предпочитают переплачивать или годами ждать получения ПВЖ, например, в Канаде или в Болгарии.</p>
<p>Латвийские законодатели, таким образом, вывели свою страну на сложившийся рынок, не проанализировав его, как следует. В итоге вместо денежного потока, грозившего обрушиться на Латвию, они создали в перспективе небольшой ручеек.</p>
<p>Этот ручеек имеет все шансы быть перекрытым могучей плотиной в виде Правил Кабинета министров, принятых недавно в связи с поправками в Закон об иммиграции и обязательными для исполнения работниками консульских учреждений Латвии за рубежом.Эти правила подразумевают довольно сложную процедуру оформления, которая вряд ли будет под силу рядовому иностранцу без предварительного консультирования со специалистом.</p>
<p>Например, кандидату на вид на жительство придется вспомнить, не только то, не состоит ли он в какой-либо террористической организации (что актуально сегодня, к сожалению, для любой страны), но и то, не была ли у него просрочена ранее шенгенская виза в период нахождения за рубежом,       оплатил        ли     он        все административные штрафы, если таковые были на него наложены ранее в странах Шенгена, например, за нарушение ПДД и т.д. Вид на жительство не может быть выдан лицу, находящемуся на государственной службе за рубежом, лицу, имеющему фиктивный брак, судимому по отдельным статьям и пр.</p>
<p>Таким образом, все не так радужно, как казалось. Очевидно, однако, лишь одно: для тех людей, которые уже задумывались о приобретении недвижимости в Латвии, новые поправки, безусловно, станут дополнительным и мощным стимулом. Тем не менее, нельзя полностью исключать прихода новых денег на рынок недвижимости со стороны этой категории инвесторов, проживающих, например, в СНГ.</p>
<p>Причем, скорее всего, инвестиционный капитал придет в сектор типового жилья – по оценкам экспертов <em>Century21Baltwest</em>, покупатели вида на жительство из России в большинстве своем предпочитают ликвидное жилье для сдачи в аренду, а не для личного проживания (а сегодня это как раз серийные квартиры). Как уже указывалось, большинство из них не интересуются Латвией как страной своего постоянного проживания, а готовы рассматривать инвестиции в латвийскую недвижимость как средство накопления капитала и путь к виду на жительство в Европе.</p>
<p>Приведет ли появление новых инвесторов к принципиальному увеличению спроса на рынке в ближайшие несколько месяцев? Скорее нет, чем да – по причинам, указанным выше – инвестиционный поток будет незначительным. Во всяком случае, до октября, когда пройдут парламентские выборы, на которых оппозиция имеет шанс придти к власти.</p>
<p>Определенным стимулом к увеличению спроса на недвижимость является также снятие в мае 2011 г. ограничений для иностранцев – граждан ЕС на приобретение сельскохозяйственных и лесных угодий. Определенные ограничения для граждан и организаций ЕС действуют до этого времени и в отношении земли в городах. Многие эксперты считают, что после снятия ограничений через год земельный рынок станет ликвидным и быстрорастущим.  Вполне возможно, что они и правы, но, как показывает практика, сегодня инвесторы смотрят не на снятие тех или иных ограничений на приобретение активов, а на перспективы внутреннего спроса и национальной экономики.</p>
<p>А такие перспективы по-прежнему остаются не радужными. Внутренний спрос подрывается не только низким уровнем развития ипотечного рынка, или ошибками в политике привлечения иностранных инвесторов, но и вообще низким уровнем жизни большинства населения страны. И этот уровень, несмотря на заверения правительства, продолжает ухудшаться.</p>
<p>Рынок труда по-прежнему далек от стабилизации. По данным Государственного агентства занятости, официальный уровень безработицы в Латвии в июне составил 16%, что на 0,2% меньше, чем в мае и на 0,5% меньше, чем в апреле 2010 г. Но эти цифры не должны никого обманывать: безработица традиционно сокращается в период сезонных работ. Уровень реальной безработицы составляет более 20%, о чем свидетельствуют данные бюро Eurostat. По этому показателю Латвия занимает второе место в Европе, пропустив вперед лишь Испанию с ее 19% безработных.</p>
<p>По данным исследования ЕС «Жизнь в Европе», в Латвии самый высокий уровень бедности. Бедными признано 26% населения. В стране падает рождаемость и эмиграция. Валовой внутренний продукт по итогам первого квартала сократился на 6%. Осенью латвийцев ожидает еще один удар по карману – на 30% будут повышены коммунальные платежи, что приведет к еще большему обнищанию жителей.Все это говорит о том, что в ближайшее время уровень спроса на недвижимость останется примерно на том же уровне, что и сейчас. Следовательно, пока рынок будет колебаться на уровне 500-600 евро за квадратный метр жилой площади в серийных квартирах.</p>
<p>Возможно, некоторые изменения наступят в секторе курортной недвижимости и в секторе аренды. Эксперты наблюдают здесь некоторое оживление, но оно также носит сезонный характер: летом растет спрос на аренду дач в прибрежной зоне, равно как и спрос на покупку апартаментов и домов в Юрмале и Видземе.Это происходит каждый год, но существенных изменений на общий годовой уровень спроса не оказывает.</p>
<p>Характерно, что рынок аренды торговых и офисных площадей, достигнув своей низшей точки в первом квартале текущего года, незначительно активизировался, что в центре города привело даже к небольшому повышению арендных ставок. В целом, можно сказать, что рынок аренды в целом в Риге стабилизировался на нижних уровнях – 5-12 евро за квадратный метр офисных площадей и до 25 евро за m2 торговых площадей в месяц. Уровень цен в Юрмале держится для вторичного жилья на среднем уровне EUR 2’000/m2, новые проекты предлагаются по цене EUR 3’000 – 4’000/m2, но спросом такие объекты не пользуются. На курортах Видземе цены держатся на уровне EUR 1’000-1’500/m2 в зависимости от качества жилья.  Т.е. цены в этом секторе также стабилизировались и уже несколько месяцев остаются практически на одном уровне.</p>
<p>Остается сектор новостроек, в котором стоимость квадратного метра резко поднявшись за последние 10 месяцев, держится на уровне EUR 1’000 – 1’200. В этом году ожидается введение в строй всего 400 новых квартир, что в 4,5 раза меньше, чем в 2009 году. Это создает определенные предпосылки для ценового роста. Однако следует иметь в виду, что более 20 домов – новостроек в Риге стоят пустыми и квартиры в них не реализуются, потому что себестоимость их строительства (а значит и стоимость кредитов) составляет сумму, которая не окупится при продаже по сегодняшним ценам. В какой момент банки примут решение о продаже заложенного у них имущества не известно. Тем не менее, стоит предположить, что любой, даже относительно массовый выброс на рынок этих квартир может на какое-то время привести к его пресыщению.</p>
<p>В то же время стоит сказать, что в последнее время Латвия действительно демонстрирует некоторую стабилизацию и даже рост в целом ряде секторов экономики.Прежде всего, речь идет о городском туризме и, в основном, из России. По некоторым данным, численность российских туристов увеличилась, особенно в летние месяцы более чем на 40% по сравнению с предыдущим периодом прошлого года. Латвийское консульство в Москве не успевает выдавать визы. Надо отдать должное Рижскому самоуправлению, которое всего за год смогло организовать мощную рекламную кампанию в российских регионах по привлечению туристов в Латвию.</p>
<p>Растет экспорт. Он увеличился почти на треть по сравнению с тем же периодом прошлого года. Это происходит в основном за счет экспорта леса и продукции металлообработки. На 12% вырос и импорт. И это при том, что из страны был выведен целый ряд производств (фармацевтика, трикотажное производство и пр.). По данным Службы госдоходов, в первом полугодии были перевыполнены показатели по сбору налогов.Все это говорит о том, что Латвия, начав жить по средствам, постепенно стабилизирует свою экономику. А это и есть главный рычаг развития рынка недвижимости.</p>
<div><br />
<hr size="1" />
<div>
<p><a href="#_ftnref1">[1]</a>  «Обзор рынка недвижимости Латвии в январе – марте 2010 г.», стр. 5 – www.century21.lv</p>
</div>
<div>
<p><a href="#_ftnref2">[2]</a> См. подробно: «Латвия предоставила зарубежным владельцам недвижимости вид на жительство в Шенгенской зоне» - www.century21.lv</p>
</div>
<div>
<p><a href="#_ftnref3">[3]</a> Иностранец, получивший временный вид на жительство,  может получить постоянный вид в том случае, если он в течение пяти лет более 50% времени проживал в Шенгенской зоне и сдал экзамен на минимальное знание латышского языка.</p>
</div>
</div>