<p>«Аргументы и факты»/02.04.2010</p>
<p>Год-полтора назад перед лицом кризиса многие владельцы квартир, сдающие их в  аренду, снизили ставки и приняли другие меры, чтобы удержать арендаторов.</p>
<p>Особенно если те устраивали по всем статьям: всегда вовремя платили и  поддерживали порядок. Теперь, когда угроза практически миновала, квартирные  хозяева зачастую уже не церемонятся и вовсю «закручивают гайки» своим  жильцам.</p>
<h3>Заложники залога</h3>
<p>Эту историю рассказала Светлана, которая сняла квартиру в подмосковном  Подольске, чтобы переехать от родителей и зажить наконец самостоятельно. Вариант  подходящего жилища был найден с помощью известной и общедоступной базы  недвижимости в Интернете, агент оказался частным маклером. Зато его услуги  стоили дешевле, всего 50% месячной платы, и был составлен договор об аренде  квартиры.</p>
<p>Не насторожил Светлану и залог в размере 100% ежемесячной платы за аренду, к  тому же в договоре было указано, что залог возвращается в случае, если арендатор  за месяц предупредит о том, что больше не собирается снимать эту квартиру, и  если в жилище ничего не пострадало. Света, как девушка довольно продвинутая,  понимала, что внесение залога – обычная практика. К тому же она человек крайне  пунктуальный и нарушать условия договора заведомо не собиралась. И разумеется,  того же ждала от хозяев квартиры.</p>
<p>За несколько месяцев проживания нареканий у обеих сторон друг к другу не было  никаких. Только однажды хозяева попросили Свету починить телевизионную антенну  за ее счет и пригласили рабочих в будний день, не удосужившись согласовать это с  ней. Но это был единственный шероховатый момент, в остальном Светлане нравилась  и квартира, и хозяева.</p>
<p>Съехать она решила по субъективным причинам: в Подольске не задалась личная  жизнь, и встречать на каждом шагу причину этой неудачи Свете не хотелось. Она  заплатила за январь и объявила хозяевам, что в феврале намерена сдать ключи и  получить залог обратно. В ответ получила лишь предложение пожить в счет залога  еще один лишний месяц! Очевидно, залоговую сумму (15 тыс. руб.) хозяева просто  потратили на личные нужды, а когда пришла пора возвращать деньги, их не  оказалось…</p>
<p>Юрист агентства недвижимости Great Reality Татьяна Пикунова заметила в  действиях Светланы сразу несколько распространенных ошибок: «Прежде всего,  предупредить арендодателя о своем намерении досрочно освободить квартиру нужно  письменно. Если арендодатель не возвращает залог – можно смело обращаться в суд.  Однако если договор о найме квартиры был заключен без соблюдения необходимых  условий, в связи с чем может быть признан недействительным, то сделать ничего  будет уже нельзя».</p>
<p>Первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова  подчеркивает, что составленный договор не обязательно заверять у нотариуса – он  составляется в простой письменной форме и заверяется подписями сторон, чего  достаточно для того, чтобы он не считался фиктивным. «Все достигнутые  договоренности между сторонами договора найма необходимо фиксировать в  письменной форме, в том числе о размере залоговой суммы и условиях ее возврата.  То есть в договоре необходимо подробно описать, для чего берется залоговая  сумма, в каком размере и в какие сроки возвращается», – говорит эксперт.</p>
<h3>А выход – платный!</h3>
<p>Вторую историю о горьком опыте арендатора рассказали в Перми. Пару лет назад  трое друзей – недавние выпускники вуза – сняли «двушку» в старом кирпичном доме  в центре города, неподалеку от Оперного театра и городской администрации.  Хозяйка оказалась неопрятной женщиной, по всем видимым признакам склонной к  тому, чтобы закладывать за воротник. Но тогда это показалось нашим арендаторам  только плюсом: много ли надо пьющему человеку, лишь бы хватало на бутылку и еду…  Так и вышло: они сняли двухкомнатную квартиру всего за 8 тыс. руб., без залога и  агентов, на длительный срок.</p>
<p>Прошло какое-то время, и двое других арендаторов постепенно съехали с  квартиры. В ней остался жить Евгений, сюда же он позвал и свою невесту. Через  какое-то время их многое стало раздражать в этом жилище, например то, что в него  невозможно было провести кабельное телевидение и Интернет (по каким-то причинам  этот старый дом не входил в сферу обслуживания местных провайдерских  компаний).</p>
<p>Ребята решили переехать и сдать ключи. И тут же узнали от хозяйки, что  однажды в графике платежей за квартиру произошел «сбой» – якобы была пропущена  плата за один месяц! Конечно, никакого графика никто не вел и в журнал не  записывал, просто один раз в месяц, 15-го числа, хозяйке передавались деньги.  Так поступает наверняка 90% арендаторов, если не больше.</p>
<p>Уверенные в своей правоте, Евгений и его девушка решили просто взять и  переехать, ни у кого ничего не спрашивая. Угрозы подать на них в суд были явно  необоснованными: даже договора о найме квартиры не было составлено. Хозяйка  почуяла их настроения и отказалась от требования дополнительной платы. Но зато  заставила вставить на балконе разбитое кем-то стекло. Евгений его покорно  вставил и с облегчением покинул старую квартиру. «Конечно, я это стекло не  разбивал. Это кто-то из прежних моих соседей разбил. Но я решил, что проще не  связываться со склочной хозяйкой», – рассказывал он потом, пишет <a href="go.php?http:/sob.ru" target="_blank"><strong>Собственник</strong></a>.</p>
<p>«Очень редко квартиросъемщики фиксируют ежемесячную передачу денег  соответствующим актом, что является серьезной ошибкой, – комментирует  управляющий директор «Century21 Запад» Евгений Скоморовский. – В результате,  когда дело доходит до суда, у арендаторов практически нет доказательств своей  правоты».</p>
<p>По мнению Марии Жуковой, чтобы избежать такой ситуации, необходимо не только  составить договор аренды, но и брать расписку в получении арендодателем каждой  суммы: «Сам договор – это письменные договоренности, а факт передачи денежных  средств по договору – расписки».<br />Что же касается имущества, переданного в  пользование квартиросъемщику вместе с квартирой, то, советует руководитель  отдела продаж «Запад» агентства «МИАН» Светлана Фирсова, при передаче квартиры в  обязательном порядке должен быть оформлен передаточный акт имущества, т. е.  описано состояние мебели, бытовой техники, качества ремонта, перечень  передаваемого имущества. В акт также должны быть внесены недостатки квартиры и  имущества.</p>
<h3>Закон: быть или не быть?</h3>
<p>Так уж сложилось, что в нашей стране куда проще быть не совсем  законопослушным, нежели соблюдать букву закона: никто не хочет составлять  бумажки, делать опись имущества, отслеживать уплату платежей, а уж тем более  регистрировать договор аренды. Однако, как замечает Татьяна Пикунова,  обязательной регистрации подлежат договора аренды, в которых обозначен срок от 1  года и более. Ничто не мешает заключить договор на 11 месяцев, а затем продлить  его на такой же срок или составить новый – так избегут лишней суеты обе  стороны.</p>
<p>Вряд ли стоит давить на хозяев квартиры и запугивать их обращением в  налоговые органы. Возможно, вы от этого что-то и выиграете: может быть, вернете  незаконно удерживаемый залог, но проиграть можно куда больше. Вас могут внести в  реестр нежелательных клиентов. В Интернете немало списков не только «черных  риелторов», но и «неудобных» арендаторов. В результате потом вы замучаетесь  искать себе жилье с помощью агентов. Так что добиваться справедливости стоит  путем переговоров или, на крайний случай, в судебном порядке.</p>
<p>Не стоит также поддаваться на старую уловку риелторов и спешить снять первую  попавшуюся квартиру, чтобы она не «ушла». Предложений по аренде сегодня  достаточно даже в экономклассе. Поэтому вы можете предлагать свои условия, в том  числе совершенно законные, такие как составление договора, описи предметов,  настаивать на получении расписок.</p>
<p><strong>Напоследок предлагаем вашему вниманию список условий, которые  необходимо отразить в договоре аренды:</strong></p>
<p>1. Договор заключается с собственником помещения. Если собственник не один,  то со всеми собственниками, в том числе с несовершеннолетними, в лице их  законных представителей, иначе договор может быть расторгнут из-за несогласия не  подписавших договор собственников. Договор, заключенный с ненадлежащим лицом,  является недействительным.<br />2. Договор должен содержать данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве  объекта аренды (это, как минимум адрес и количество комнат). При отсутствии этих  данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не  согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается  заключенным.<br />3. В договоре должны быть перечислены документы, на основании  которых помещение принадлежит собственнику(ам).<br />4. Размер и порядок оплаты. В  дальнейшем все внесенные платежи должны быть письменно подтверждены расписками,  квитанциями о внесении денег на счет, о почтовом переводе и т. п. Обязательно  должно быть оговорено, кто и какие коммунальные платежи оплачивает.  <br />Дополнительно может быть указан срок действия договора, количество людей,  которые будут проживать в квартире, а также даты и время, когда квартиру может  посещать собственник, если это необходимо.</p>