<p><em>Михаил Бредис/Maindoor.ru/25.02.2010</em></p>
<p>Прошлый год на рынке недвижимости прибалтийских государств отмечен постоянным падением цен. Лишь осенью участники начали понимать: тонуть дальше уже некуда. Общее положение в экономике оставляет желать лучшего. По информации европейского статистического бюро Eurostat, в четвертом квартале 2009 года снижение ВВП в Латвии составило 17,7% по сравнению с тем же периодом предыдущего года, на втором месте оказалась Литва (13%), а на третьем — Эстония (9,4%). Это тройка лидеров по падению ВВП в Европе, что не может не сказаться на ситуации с недвижимостью.</p>
<p>Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills, видит главную особенность рынка стран Балтии в том, что они представляют собой микроэкономики, полностью зависимые от дешевых кредитов Западной Европы. Он отмечает: «Для подобных микроэкономик характерно стремительное падение цен в период кризиса. Однако когда “спонсоры” снова начинают давать кредиты, то рынки этих государств довольно быстро восстанавливаются». Дно падения пройдено, но сейчас все зависит от общего экономического положения прибалтийских стран. Если в ближайшее время не будет его ухудшения, рынок недвижимости стабилизируется, после чего начнется выздоровление.</p>
<p>Латвия</p>
<p>Самое большое падение рынка недвижимости балтийских государств в 2009-м отмечено в Латвии. По данным Global Property Guide, за этот год стоимость квадратного метра жилой площади в Риге упала на 59,7%. По мнению председателя правления компании Century 21 BaltWest Валерия Энгеля, снижение потребления, уход иностранных инвесторов вкупе с пессимистичными ожиданиями населения предопределили обвал цен на латвийскую недвижимость в прошлом году. Игорь Индриксонс объясняет подобное резкое падение тем, что государство еще до кризиса практически запретило банкам выдавать ипотечные кредиты: «Фактически в Латвии имел место “двойной удар”: cначала были введены ограничения правительства по выдаче ипотеки, а чуть позже грянул кризис. Латвия из всех трех стран имеет самый низкий рейтинг Standart & Poor's (S&P)».</p>
<p><strong>“Снижение потребления, уход иностранных инвесторов вкупе с пессимистичными ожиданиями населения предопределили обвал цен на латвийскую недвижимость в прошлом году”</strong></p>
<p>Тем не менее в сентябре рынок недвижимости прекратил падение и начал расти. По данным международного агентства недвижимости Gordon Rock, в четвертом квартале стоимость жилых объектов в Латвии выросла уже на 7,4% по отношению к предыдущему кварталу. Особенно активно рост цен происходил в ноябре и декабре 2009-го.</p>
<p>По информации Century 21 BaltWest, стоимость квадратного метра в новостройках остановилась на уровне 800 евро (в некоторых проектах она поднималась до 1000–1200 евро), а серийное жилье на вторичном рынке, опустившись до отметки в 455 евро/ м<sup>2</sup>, стало постепенно отыгрывать позиции, достигнув в декабре отметки в 495 евро. На 2000 евро/ м<sup>2</sup> остановились цены на недвижимость в элитном секторе. Эксперты Century 21 BaltWest видят причины этих изменений в резком сокращении количества предлагаемой на продажу недвижимости, а также в росте оптимистичных ожиданий, т. к. стало больше людей, уверенных в том, что в ближайшее время рынок будет расти.</p>
<p>Однако до выздоровления еще далеко. Сегодня пустует около 30% всех офисов: бизнес понес тяжелые потери в прошлом году. Аренда сократилась в три-четыре раза по сравнению с 2007 годом. Средняя цена аренды хорошего офиса составляет 5 евро/ м<sup>2</sup> в месяц. Валерий Энгель отмечает: «Аренда жилых помещений, так же как и складов, находится в еще более плачевном состоянии. Нередка практика сдачи этих площадей просто за коммунальные платежи».</p>
<p>Тем не менее, по данным Ober-Haus Real Estate Advisors, в январе 2010-го стоимость квадратного метра неотремонтированного серийного жилья в Риге выросла на 5%. Средняя цена квадратного метра в однокомнатной квартире — 579 евро (в декабре 2009 года — 543 евро). В двухкомнатных апартаментах один метр стоил в среднем 529 евро (в декабре — 492 евро). Наибольший спрос наблюдался в основном на небольшие квартиры. Цены на апартаменты в центре Риги в январе не изменились.</p>
<p>По данным Gordon Rock, среди иностранных инвесторов пальму первенства продолжают (это показал прошлый год) удерживать россияне (59%). Второе место с долей в 10% делят жители стран СНГ (Белоруссии, Украины, Узбекистана, Казахстана) и традиционные соседи Латвии — скандинавы. Структура спроса среди россиян по ценовым сегментам распределяется следующим образом: 70% приходится на жилье экономкласса (стоимость до 150 тыс. евро), 25% — на недвижимость бизнес-класса (150–350 тыс. евро), 5% — на элитный сектор (свыше 350 тыс. евро).</p>
<p>Президент агентства Gordon Rock Станислав Зингель отмечает: «Во втором полугодии прошлого года латвийские банки ограничили кредитование иностранных покупателей. Банки готовы рассматривать возможность ипотеки для нерезидентов, но к клиенту предъявляется важное требование — реальная и надежная платежеспособность».</p>
<p>По информации компании, доля россиян и жителей стран СНГ составила 95% в приобретении элитных квартир в Юрмале стоимостью свыше 500 тыс. евро, 98% — в сделках по покупке особняков стоимостью свыше 900 тыс. евро и 100% — в приобретении эксклюзивных вилл на первой и второй линиях от моря в центре Юрмалы стоимостью в несколько миллионов. В Риге доля российских инвесторов в сегменте эксклюзивных пентхаусов и апартаментов стоимостью более 500 тыс. евро составила 90%.</p>
<p>В ближайшей перспективе эксперты предсказывают дальнейшее сокращение предложения и незначительное увеличение спроса на недвижимость в Латвии.</p>
<p>Литва</p>
<p>На литовском рынке недвижимости в прошлом году также отмечалось рекордное падение. По данным Ober-Haus Real Estate Advisors, в 2009 году цены на квартиры в крупнейших городах снизились на 27%. По сравнению с пиковым периодом (конец 2007-го) сильнее всего цены на жилье упали в Паневежисе (44%) и Клайпеде (43%). Наименьшее падение зарегистрировано в Каунасе (27%). За тот же период цены в Вильнюсе и Шяуляе снизились на 40 и 42% соответственно. Сегодня минимальная стоимость квадратного метра новостройках (без отделки) в Вильнюсе, Каунасе и Клайпеде составляет 700–900 евро, в других городах — 600–700 евро.</p>
<p><strong>“В 2009 году цены на квартиры в крупнейших городах Литвы снизились на 27%”</strong></p>
<p>Начало текущего года — трудное время для арендодателей, у арендаторов все преимущества в переговорах о цене. Однако ситуация не настолько плоха, чтобы хорошее жилье в Вильнюсе, Каунасе и Клайпеде сдавалось за символическую плату или коммунальные платежи.</p>
<p>На рынке количество предлагаемых квартир в новостройках уменьшается, но и скорость продаж мала. По данным Ober-Haus Real Estate Advisors, сейчас в новостройках Вильнюса 2200 непроданных апартаментов, в Клайпеде — свыше 1050 и в Каунасе — более 750. Это притом что темпы строительства снизились в несколько раз. Так, по информации Ober-Haus, в 2008 году в Вильнюсе было построено 5600 квартир, а в 2009-м — только 1550.</p>
<p>Несмотря на сложную ситуацию, на литовском рынке недвижимости также наблюдаются признаки выздоровления. Так, в четвертом квартале прошлого года падение стоимости жилья было самым низким (4%), а кроме того, количество сделок, оставаясь очень небольшим, все же было на 20–30% выше уровня начала 2009-го.</p>
<p>Эстония</p>
<p>Сходное с соседями положение наблюдается и на рынке недвижимости Эстонии. Предложение здесь заметно превышает спрос. Первые три квартала прошлого года были самыми тяжелыми. По данным Ober-Haus, в 2009 году общее количество сделок с квартирами в Таллине снизилось на 28%, а объем продаж уменьшился на 54%. Плата за аренду офисов уменьшилась. В пригородах столицы за метр офисной площади платят от 4,4 до 7,6 евро, а в центре — 7,6–10,8 евро в зависимости от метража. В других регионах цены, разумеется, ниже.</p>
<p>Если раньше только запущенные, требующие срочного ремонта объекты сдавались за символическую плату, сейчас появляются объявления о сдаче приличных апартаментов на тех же условиях. По информации портала Dv.ee, в поселке Рийзипере волости Нисси за 1 крону предлагается внаем приличная однокомнатная квартира площадью 34,8 м<sup>2</sup>. На арендатора ложатся лишь ежемесячные платежи за коммунальные услуги.</p>
<p><strong>“Покупателей жилья в Эстонии подстегнуло бы сообщение о присоединении Эстонии к еврозоне, шансы на которое согласно Standard & Poor's у страны увеличились”</strong></p>
<p>Эстония первой из стран Балтии почувствовала на себе спад финансовой активности. Эксперты считают, что она и должна из него выйти раньше соседей. На рынке столичного жилья появились первые признаки стабилизации. По данным Dv.ee, в январе в Таллине было совершено 344 сделки с квартирами (в январе 2009 года было 255 сделок). Средняя цена квадратного метра составила 13 466 крон (859 евро). Для сравнения: в январе прошлого года один квадратный метр стоил 16 292 кроны.</p>
<p>По мнению председателя Союза фирм, торгующих недвижимостью, Тыниса Рюйтеля, опубликованному на портале ERR Novosti, несмотря на стабилизацию, общее положение не улучшилось, поскольку состояние кошельков эстонцев осталось прежним, но признаки роста есть: кто ждал лучшего момента, теперь начал покупать. По информации Dv.ee, со ссылкой на слова руководителя отдела обслуживания компании Arco Vara Марта Саа, интерес иностранцев к рынку недвижимости Эстонии восстанавливается, правда, пока без активных сделок. По его мнению, в Пярну и на острове Сааремаа можно ожидать оживления ближе к весне, и, безусловно, покупателей подстегнуло бы сообщение о присоединении Эстонии к еврозоне, шансы на которое согласно рейтинговому агентству Standard & Poor's у страны увеличились.</p>