<p>Алексей Сергеев/Domania/30.03.2010</p>
<p>Болгарская недвижимость по-прежнему привлекает россиян, несмотря на <a href="http://www.seemore.ru/?keywid=4288377" target="_blank">падение цен</a> и сокращение объемов строительства в стране.</p>
<p><strong>За что покупаем</strong><br /> Жилье в Болгарии подешевело едва ли не сильнее всего в Европе. «Падение цен на вторичку составило 30-40%. Сокращение продолжается, но вряд ли это надолго. На мой взгляд, дно достигнуто», — говорит управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. «В IV квартале 2008-го, по данным Национального института статистики (NSI), средняя стоимость недвижимости снизилась более чем на 4% по сравнению с предыдущим периодом», — сообщает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. В 2009-м негативная динамика продолжилась. По данным NSI, падение цен в I квартале по сравнению с предыдущим периодом составило в целом по стране около 12,4%, средняя стоимость квадратного метра сформировалась на уровне 608,5 евро. Однако существуют и альтернативные оценки, предполагающие более серьезные масштабы снижения — 20% и более. Специалисты отмечают, что значительная коррекция в основном характерна для объектов низкого ценового сегмента в небольших городах, а также для бизнес-класса (50-80 тыс. евро за объект) в крупнейших городах (София, Варна, Пловдив, Бургас и др.) и курортных зонах (Святой Влас, Солнечный Берег и др.). Падение цен по итогам 2009 года составило около 15-20%. </p>
<p><strong>Альтернативное мнение</strong><br /> Однако не все эксперты с этим согласны. «Национальный рынок недвижимости только начал ощущать влияние кризиса. Цены еще не достигли дна. Болгарские коллеги жалуются на неадекватность покупателей, ожидающих 40-50-процентных дисконтов в наиболее ликвидных зонах у моря. Это вызвано ошибочным представлением о том, что влияние кризиса везде однородно. Например, в Испании рынок уже практически достиг дна, но Испания одной из первых вошла в кризис и быстро реагировала, сбрасывая цены. А многие полагают, что такая же ситуация сложилась в других странах», — объясняет руководитель департамента зарубежной недвижимости CENTURY 21 BeverlyWood Realty Юлия Кайнова. Однако, по ее словам, везде имеются свои особенности и, следовательно, свои способы и скорость преодоления спада. Это стоит учитывать при выборе направления. «В Болгарии обстановка сравнительно стабильна, продажи идут во всех сегментах, даже несмотря на окончание сезона. Кризис не обошел Болгарию стороной: в Софии заморожены некоторые проекты, на побережье объекты, серьезно удаленные от моря, продаются с существенными скидками. Тем не менее о приостановке продаж речи не идет», — рассказывает директор «МИЭЛЬ-DPM» Наталья Завалишина. </p>
<p><strong>Привлекательные моменты</strong><br /> Согласно болгарской конституции, иностранные физические и юридические лица имеют равные с гражданами права на покупку и использование недвижимости, но не могут приобретать в собственность землю (за исключением случаев наследования). Владение жильем не дает права безвизового въезда в страну и не является основанием для получения вида на жительство. Можно лишь претендовать на многократную въездную мультивизу со сроком пребывания не более 180 дней в году (при первой подаче заявления – годовую, при последующих – трехлетнюю). Трехлетнюю визу получают собственники недвижимости, их супруги и прямые наследники в возрасте до 21 года на срок пребывания не более 180 дней в год. Желающий проводить в стране больше времени должен получить разрешение на продолжительное пребывание или на постоянное проживание. Обладатель статуса ВНЖ имеет право на безвизовый въезд и пребывание в стране, ведение бизнеса, бесплатное медобслуживание наравне с гражданами, пенсионное обеспечение, оформление приглашений для частных лиц, получение кредита. Ежегодно статус ВНЖ продлевается. Пребывание в нем более пяти лет дает право на получение ПМЖ. Обладатель статуса ПМЖ имеет право на безвизовый въезд и бессрочное пребывание в стране. В свою очередь пребывание в статусе ПМЖ более пяти лет дает право на получение гражданства. </p>
<p><strong>Особенности сделки</strong><br /> Порядок приобретения недвижимости в Болгарии таков. После выбора объекта и выяснения основных условий стороны заключают предварительный договор купли-продажи. В нем оговариваются существенные условия, которые позже переносятся в нотариальный акт, — в частности подробное описание объекта, срок сдачи в эксплуатацию (для строящихся), цена, условия и сроки оплаты. При заключении предварительного договора для незавершенного жилья необходимо ознакомиться с разрешительной документацией на право строительства. Обычно подписанию предварительного договора предшествует оплата резервационной суммы (1-2 тыс. евро), которая является основанием для снятия недвижимости с продажи. После подписания сторонами нотариального акта и заверения подписей документ уходит в районный суд. Перед совершением сделки нотариусу представляют выписку из регистра о юридической чистоте объекта. Размеры госпошлины и нотариального сбора составляют 3-4%, НДС — 20%. Обычно застройщики включают НДС в стоимость квадратного метра, покупателю остается оплатить 3-4% от стоимости при передаче прав собственности. После совершения сделки собственник обязан в двухмесячный срок задекларировать приобретение в налоговой службе, дав подробное описание объекта (год сооружения, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этаж, стоимость). Налогооблагаемой базой является цена недвижимости, определяемая государственной налоговой службой. Ставка налога — 0,15%.  </p>
<p><strong>Интерес россиян</strong><br /> По словам Е. Скоморовского, в последнее время Болгария входит в пятерку лидеров по запросам от россиян: «Дело в том, что там вводится программа, которая позволит иностранцам получить вид на жительство — достаточно вложить в местную экономику 500 тыс. евро. Кстати, похожие условия существуют в Германии, но Болгарию россияне воспринимают как более простую для адаптации страну. Болгары гораздо ближе к нашему менталитету». Как говорит М. Клягин, последние несколько лет национальный рынок недвижимости занимает одно из первых мест в списке приоритетных для отечественного инвестора: «Примерно 15-20% всех вложениий россиян в зарубежное жилье приходится на Болгарию. Основные направления – элитка и бизнес-класс курортных приморских территорий, а также несколько крупнейших городов». «Здесь есть предложения на любой вкус и кошелек: бюджетные варианты по 27-30 тыс. евро, пентхаусы по 300-350 тыс., виллы от 150 тыс. Болгария уже входит в Евросоюз, а с 2011 года вступает в Шенген. Соответственно, есть перспектива со временем получить не просто болгарскую, а шенгенскую визу», — рассказывает Н. Завалишина. Однако вкладывать сюда крупные суммы эксперты пока не советуют. «Мы полагаем, что решение об инвестициях, если речь идет о спекулятивном интересе, в условиях сохраняющейся возможности коррекции было бы преждевременным», — говорит М. Клягин.</p>