<p>Василий Андреев/Domania.ru/ 26.02.2010</p>
<p>Латинское liquidus означает «жидкий, текучий». В данном случае подвижность подразумевается финансовая, то есть возможность быстро перевести данный актив в деньги. В «большой» экономике, откуда этот термин и пришел на <a href="http://www.seemore.ru/?keywid=4163870" target="_blank">рынок недвижимости</a>, существуют такие устойчивые понятия как ликвидность банка, ликвидность залога и т.д. Одним словом, ликвидный товар – тот, который получится продать очень быстро. </p>
<p><strong>Плохой-хороший – это о другом</strong><br /> Прежде всего стоит упомянуть об одном «народном» представлении – в высшей степени неправильном. Порой неликвидом называют самые плохие квартиры: маленькие, в панельных пятиэтажках, на первых этажах. «Однако такие объекты в силу их дешевизны уходят первыми, то есть являются наиболее ликвидными, — говорит Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «ИНКОМ-Недвижимость. – И напротив: неликвидом становится Элитка, поскольку из-за высокой стоимости она нередко находятся в экспозиции месяцами и даже годами». </p>
<p>С этим мнением согласны и другие эксперты. «Минувшей осенью на московском рынке произошло примечательно событие: вернулись «аукционы», &mdamdash; рассказывает Елена Голубева, управляющий партнер компании «ХИРШ-Россия». – Это когда собственник, почувствовав интерес со стороны трех-четырех покупателей, повышает цену прямо в ходе сделки. Так вот, они вернулись именно в самом дешевом сегменте – жилья в панельных хрущевках стоимостью до 4 млн руб.». Понятно, что сама возможность «разводить» людей свидетельствует о популярности товара. Будь эти квартиры неликвидом – продавцы вели бы себя деликатнее. </p>
<p><strong>Что такое «быстро»</strong><br /> Итак, ликвидный товар – тот, который продается быстро. Но что понимать под этим словом? Можно ли реально обозначить некие рамки: если объект уходит в указанный срок – «ликвид», если времени требуется больше – уже «неликвид»? В принципе, да — но с некоторыми оговорками. Прежде всего, разумеется, нужно сделать поправку на кризис. «Раньше среднее время экспозиции вторичной недвижимости составляла месяц-два, первичной – два-три, — говорит Ирина Наумова, директор по маркетингу компании «НДВ-Недвижимость». – В кризис эти сроки выросли в два раза». </p>
<p>Второй момент – ценовая группа. Здесь в целом действует правило, согласно которому чем товар дешевле, тем больше людей способны его купить. Так что приведенные выше сроки применимы к экономсегменту. Для бизнес-класса даже когда о кризисе никто и не слышал, вполне нормальным сроком было полгода, для элитки — год. В нынешних условиях рамки раздвинулись в среднем в два раза, в том числе и для экономкласса. Но есть и исключения. «В 2009 году большинство квартир в элитных жилых комплексах были невостребованы даже при 50%-м дисконте, — отмечает Елена Железовская, директор отделения агентства «МИЦ-недвижимость». – В то же время апартаменты с видовыми характеристиками в интересных элитных комплексах быстро продавались по докризисной стоимости. И даже без минимального торга!». </p>
<p><strong>Идеальный во всех отношениях</strong><br /> Параметры, повышающие ликвидность, хорошо известны. «Весьма значимы транспортная доступность и развитая инфраструктура района, расположение дома во дворе, а не на шумной магистрали. — перечисляет М. Раздольский. – Снижает ликвидность неблагополучное соседство (промзоны, гаражи, заводы и т.п.). Еще минус — расположение на первом этаже или окна, выходящие в темный замкнутый двор». Люди, покупающие экономкласс ценят хорошее состояние квартиры – чтобы можно было вселиться сразу. У более состоятельных граждан иные приоритеты: расположение вне зон плотной застройки, рядом с парками, скверами, набережными и т.д. А поскольку в средней обеспеченной семье сегодня имеется не одна машина, спросом пользуются ЖК, где предусмотрен подземный паркинг. И, наконец, покупатели элитки предъявляют свои специфические требования: живописные виды, камерная атмосфера, статусные соседи. </p>
<p>Впрочем, все перечисленное – вторично. А главным условием ликвидности была и остается цена. Именно она является сегодня решающим фактором для подавляющего большинства покупателей. То есть абсолютная любая квартира найдет своего хозяина, если продавать достаточно дешево. Верно и обратное утверждение: самый замечательный вариант застрянет, если продавец запросит слишком много. </p>
<p><strong>Мода на скромность. Но не всеобщая</strong><br /> Бессменный хит продаж – небольшие квартиры на окраинах. «Однушки и двушки в панельных домах спальных районов неподалеку от метро наиболее ликвидны, — говорит М. Раздольский. – Даже сейчас они очень быстро находят покупателей». Е. Железовская добавляет дополнительные штрихи: «Ликвидной можно назвать одно-двухкомнатную квартиру на средних этажах, в нормальном состоянии. Дом должен быть современной планировки (в частности, кухня — от 8,5 кв. м). Подъезд чистый, метро рядом». </p>
<p>А вот на рынке новостроек уже ощущаются другие ветры. Недвижимость «с иголочки» традиционно покупают более состоятельные люди, способные обеспечить семье год-два проживания на съемной квартире, пока завершится строительство и ремонт в доме. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», до кризиса в экономклассе покупались преимущественно однушки площадью 35 кв. м, а сегодня лидерами продаж стали двушки от 50 кв. м. В бизнес-сегменте наиболее востребованы двух-трехкомнатные квартиры площадью от 70 до 120 кв. м, а в элитной категории – жилье размером 120-170 кв. м. </p>
<p><strong>Что делать?</strong><br /> Способов увеличения ликвидности существует масса. Главное — придать жилью товарный вид. Для этого необязательно затевать дорогой ремонт – достаточно сделать квартиру опрятной. «Вымойте окна, — рекомендует Евгений Скоморовский, управляющий директор «Century 21 Запад». – Сантехника должна работать исправно, если имеются следы от протечек – ликвидировать». Еще одно золотое правило гласит: чем меньше в доме вещей, тем просторнее он выглядит. Кстати, это правило применимо также к людям и животным. Поэтому если народу в квартире проживает много, перед просмотром лучше отправить домочадцев погулять… </p>
<p>Также перед каждым приходом потенциальных покупателей следует прибираться, чтобы разбросанные повсюду вещи не смазывали общее благоприятное впечатление. Если соседи по подъезду не отличаются аккуратностью – стоит навести марафет и на лестнице. С шумом извне тоже можно бороться – тихая музыка создаст впечатление уюта, а что за окнами ревет Третье кольцо, посетитель, бог даст, и не поймет. В общем, приводя квартиру в божеский вид, не ленитесь. Помните: вы работаете не для покупателя, а для самого что ни на есть собственного кармана.</p>