<p>Василий Андреев/Domania/01.04.2010</p>
<p>Продолжаем говорить о тонкостях приобретения вторичного жилья. Итак, найдя  вариант и договорившись о цене, нам предстоит пройти следующий этап – проверку  юридической чистоты жилья. Цель ее — убедиться, что право собственности не  обременено никакими ограничениями, так что будущему владельцу можно не ждать  неприятных сюрпризов.</p>
<p><strong><br />Под контролем все</strong></p>
<p>Вряд ли нужно разъяснять, что  означает это понятие: за 20 лет существования в нашей стране рынка недвижимости  все более-менее усвоили, что «юридически чистой» является квартира, право  собственности на которую не обременено никакими ограничениями и запретами, так  что будущему владельцу можно не ждать неприятных сюрпризов. Куда больше вопросов  вызывает конкретика: как именно убедиться в этой самой «чистоте»?Начнем с «жизнеутверждающего» постулата: объектов, которые не нужно  проверять, в природе не существует. «К сожалению, нет какого-то исчерпывающего  перечня квартир, которые могут считаться опасными», — говорит Ольга Варакутина,  директор отделения агентства «МИЦ-недвижимость». Соответственно, изучать  приходится абсолютно все интересующие варианты. Другое дело, что уровень  потенциальных рисков у разных объектов разный, и «глубина» проверки нужна  различная. Главное правило – чем сложнее и хитрее история, тем более тщательного  изучения она требует. И неспециалисту понятно, что одно дело – квартира, в  которой с момента постройки все время проживала одна семья. И совсем другое –  сменившая десяток владельцев. Хотя – повторимся – проверять придется и  первую…</p>
<p><strong>О коварных мужчинах и трясущихся руках</strong></p>
<p>Есть в военной  теории такое понятие – «танкоопасное направление». Нечто похожее можно сказать и  о некоторых объектах – уровень риска в них заметно выше среднего. К ним  относятся:</p>
<p>- квартиры, в истории которых был переход по наследству. Особенно если  наследодатель (так на юридическом языке деликатно именуется умерший) – мужчина.  Дело в том, что дети обычно живут с матерью – таковы общественные традиции. И  когда умирает женщина, можно более-менее уверенно говорить, что все ее  наследники на виду. С мужчинами иначе: не исключено, что у данного гражданина  имеется внебрачный сын где-нибудь в другом городе, и этот сын вполне может  заявить о своих правах. Завещание (если оно есть – очень многие люди не берут на  себя труд его составить) служит не очень надежной защитой. Во-первых, существует  категория наследников, имеющих право на «обязательную долю» — они получают часть  имущества всегда, даже если не упомянуты в завещании. А во-вторых, любое  завещание теряет силу, если написано новое. Уничтожать старый документ нет нужды  – он автоматически становится недействительным;- жилье, приватизированное в  начале 90-х. По действовавшим тогда законам, несовершеннолетних не включали в  число собственников. Потом законы были поправлены, причем право детей на участие  в приватизации было признано и для квартир, уже приватизированных к тому  моменту. То есть эти дети (в большинстве своем давно достигшие совершеннолетия)  вполне могут потребовать свою долю;- в квартире имеются лица, отказавшиеся  от приватизации. То есть вся семья приватизировала, а один человек решил, что  ему не надо. По закону такие граждане сохраняют право на проживание, даже если  собственники решили квартиру продать. </p>
<p>Помимо перечисленных (самых ярких и заметных) могут существовать и иные  риски. Александр Мальцев, генеральный директор компании «Century 21 Запад», напоминает о  продавцах, состоящих на учете в наркологическом или психоневрологическом  диспансерах; о сделках, совершенных под угрозой. А О. Варакутина отмечает, что  многие из названных опасностей не так страшны, поскольку известны и заметны.  «Гораздо опаснее то, что не видно сразу», — говорит эксперт. И приводит пример:  в одну из предыдущих сделок квартиру продавал еще совсем молодой человек. Но  подпись его – неуверенная, выполнена дрожащей рукой. И перебрался он в какую-то  деревню, даже не в Московской области. Скорее всего, этот человек был  алкоголиком и существует риск признания сделки недействительной. Хотя по  документам все чисто и законно.</p>
<p><strong>Вспомним всех поименно…</strong></p>
<p>Как проверяется «юридическая  чистота»? Если в двух словах, то требуется поднять всю историю квартиры и  убедиться, что все события в ней происходили без нарушения закона. В советские  годы это были вселения на основании ордеров, прописка и выписка граждан в связи  с рождениями, обменами, заключением и расторжением браков, смертями. С начала  90-х прописка не отменена (замена «регистрацию по месту жительства» — реформа  скорее филологическая, чем действительная), но к ней добавились переходы права  собственности. Информация о них хранится в Едином государственном реестре прав  (ЕГРП).На практике процедура выглядит так. К примеру, жила в квартире бабушка,  умершая в 1997 году. Как это произошло? Желательно посмотреть свидетельство о  смерти – нет ли там чего подозрительного (например, указывающего на  насильственный характер смерти). Унаследовала дочь. Единственная ли она? Если  есть другие дети – почему не попали в число собственников? В случаях, когда эти  люди еще живы, хорошо бы навестить их и узнать, что они думают о событиях тех  лет. Лучше всего – взять расписки в том, что они на квартиру не претендуют. Понятно, что данная работа легка только в теории. Разыскивать людей – дело  тяжкое. Иных уж нет, а те далече… Некоторые могут отказаться разговаривать – под  тем или иным предлогом, а иногда и без оного. Не поощряет (мягко скажем)  подобную работу и государство. Например, вы как покупатель приходите в  паспортный стол и просите дать вам расширенную выписку из домовой книги –  документ, в котором упоминаются все граждане, когда-либо проживавшие в данной  квартире. Но для паспортистки «покупатель» — не статус: по закону, предоставлять  документы она обязана только собственнику жилья. «Вот станете владельцем, тогда  и придете!» — ответит она. И окажется абсолютно права. А если в истории квартиры  обнаружится нечто опасное, а вам будет уже поздно об этом узнавать, – так это  ваши проблемы…</p>
<p><strong><br />Кризис как катализатор</strong></p>
<p>В рамках обсуждаемой темы в  последние годы на рынке шло два противоположных процесса. С одной стороны,  история квартир становилась все сложнее: с годами количество переходов права  собственности увеличивается. Объектов с «розовым свидетельством» (то есть  продаваемых теми, кто их и приватизировал) становится все меньше. С другой –  уровень юридической грамотности растет, совсем примитивные «кидания»  прекратились. Но свою роль сыграл кризис. Все специалисты сходятся в том, что квартир с  «нехорошей» историей стало в продаже больше. Такие объекты обычно предлагаются  подешевле, и если раньше подобное обстоятельство вызывало у покупателей  недоумение и настороженность, то сейчас появилась замечательная «маза»:  материальные трудности продавцов и срочная необходимость в деньгах. Не говоря уж  о том, что в кризис все хотят сэкономить – в том числе и покупатели, пытающиеся  приобрести жилье без помощи риелторов. Которые – как ни крути – все-таки больше  искушены в юридических вопросах.</p>