<p>Лада Фишер /Собственник/27.02. 2010<strong></strong></p>
<p><em>В настоящее время на столичном первичном рынке возводится около 320 жилых комплексов. До недавнего времени Северный округ столицы входил в число наиболее востребованных застройщиками округов, наряду с ЮЗАО, ЗАО и СЗАО. Но на сегодня Север Москвы — один из аутсайдеров по числу новостроек.</em></p>
<p>На данный момент в САО строится 23 жилых комплекса, что составляет порядка 8% от общего городского объема первичного рынка столицы. Как рассказал управляющий директор компании "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский, от Северного административного округа отстает лишь юго-восток, где реализуется полтора десятка жилых проектов (около 5% от общегородского объема первичного рынка жилья).</p>
<p><strong>Цены</strong></p>
<p>По данным исследовательского центра компании «МИАН», средняя стоимость кв.м в САО составляет 141,5 тыс. руб., что на 8,7% дешевле, чем в целом по Москве (155,0 тыс. руб. за кв.м).</p>
<p>За прошедший 2009 год <a href="http://sob.ru/issue4205.html">новостройки</a> САО потеряли в цене 7,5% (январь 2010 г. к январю 2009 г.), в то время как среднерыночные темпы корректировки составили только 5,3%. Исполнительный директор агентства «МИАН» Инна Игнаткина рассказала, что среди предлагаемых на территории САО новостроек преобладает монолитное и монолитно-кирпичное жилье – до 85% возводимых объектов. Наряду с доминирующими в структуре предложения новостройками эконом-класса (55%) на продажу выведено и жилье верхних ценовых категорий.</p>
<p>Уже сданы ГК: ЖК «Левобережный» (часть корпусов), ЖК «Каскад» (ул. Клинская, 3), ЖК «Город Яхт», ЖК на ул. Всеволода Вишневского, ЖК «Северный Город», ЖК «Аэробус», ЖК «Гранд Парк» (за исключением 3 очереди), «Дом на Беговой» (1 и 2 корпуса), ЖК «Империал», ЖК «Весна на Балтийском», «Дом на Масловке». За исключением ЖК «Левобережный» и ЖК на ул. Всеволода Вишневского все сданные комплексы относятся к бизнес классу.</p>
<p>По данным Ольги Новиковой, ведущего аналитика ООО «НДВ-Недвижимость», в 2010 г. к сдаче запланированы ЖК «Левобережный» (часть корпусов), ЖК «Северный Парк», ЖК на Кронштадском бульваре, ЖК на Ленинградском проспекте 66, «Дом на Беговой» (3 корпус) и ЖК «Петровский Парк».</p>
<p>В Северном административном округе небольшое количество активно ведущихся строек, при этом практически все новостройки относятся к не самому востребованному сейчас классу "бизнес". Другой «больной» вопрос – перенос сроков сдачи комплексов в эксплуатацию. Так, например, в ЖК «Северный парк» сроки были перенесены с 3 кв. 2009 г. на 4 кв. 2010 г., а в ЖК на Кронштадском бульваре — со 2 кв. 2010 г. на 4 кв. 2010 г.</p>
<p>В ЖК на Ленинградском проспекте вл. 66, к. 2 также несколько раз переносились сроки, последний раз с 4 кв. 2008г. на 2 кв. 2010 г. В «Петровском парке» сроки сдвинуты с 4 кв. 2009 г. на 4 кв. 2010 г.</p>
<p><strong>Спрос</strong></p>
<p>В структуре спроса на столичное жилье Северный административный округ входит в тройку лидеров вместе с более доступными по цене, но менее благоприятными по экологическим показателям ЮАО и ВАО. Инна Игнаткина отметила, что в 2007-2008 г. около 13% покупателей квартир в Москве предпочитали приобретать жилье именно на севере столицы, а в 2009-м их доля возросла до 15%.</p>
<p>Экономический кризис заметно повлиял на потребительские предпочтения при выборе квартир в новостройках. В <a href="http://sob.ru/issue4402.html">инвестиционных</a> целях первичную недвижимость в 2009 г. приобретали крайне редко – не более 2-4% в общем числе сделок с новостройками в целом по Москве. В САО, где значительную долю покупателей формируют семьи с детьми, обладающие уровнем доходов не выше среднего, приобретение квартир с целью последующей перепродажи фактически прекратилось. Жилье здесь покупают для собственного проживания, либо, в исключительных случаях, для сохранения финансовых средств.</p>
<p>Более 80% покупателей в значительной степени интересует надежность застройщика. Кроме того, если раньше выгодно было приобретать квартиру на начальных этапах строительства, то сейчас до 85% сделок совершается с новостройками на последних стадиях готовности, либо уже сданными ГК.</p>
<p>На протяжении последнего года востребованными остаются новостройки категории эконом (около 85% сделок против 55-60% в докризисный период).</p>
<p>Наибольшей популярностью пользуются 1-2-комн. квартиры, расположенные в районах САО между ТТК и МКАД, на территории которых имеется собственная станция метрополитена: Хорошевский, Войковский, Тимирязевский, Левобережный. Средняя площадь приобретаемых новостроек в панельных зданиях составляет 50-55 кв.м, в монолитно-кирпичных домах – 65-70 кв.м.</p>
<p><strong>Предложение</strong></p>
<p>В завершившемся году количество сделок с новостройками сократилось в 3-3,5 раза по сравнению с докризисными показателями. Девелоперы, в целях привлечения покупателей, использовали различные маркетинговые инструменты. В начале 2009 года застройщики с готовностью предлагали дисконт от 5% до 25-30%.</p>
<p>Однако уже к осени период значительных скидок закончился. Для привлечения покупателей девелоперы предпринимают различные меры по стимулированию продаж, так, например, в ЖК «Левобережный» несколько раз понижали минимальную стоимость кв.м. (за последние полгода она опустилась с 95 000 руб. до 85 000 руб.), а в ЖК «Весна на Балтийском» устанавливали специальные цены кв.м. на 3 и 4-комнатные квартиры. Минувшей осенью проходила акция в ЖК «Аэробус», где стоимость кв.м. начиналась от 132 000 руб.</p>
<p>Как рассказала Инна Игнаткина, в настоящее время проводимые застройщиками акции преимущественно направлены не на ценовое стимулирование покупателя, а на привлечение внимания к предлагаемым объектам. Они заключаются, например, в предоставлении беспроцентных рассрочек или в реализации совместно с <a href="http://sob.ru/news21127.html">банками</a>-партнерами специальных ипотечных программ. В отдельных случаях, при условии 100%-ной оплаты, покупатель может рассчитывать на дисконт в 5-10% от цен официальных прейскурантов.</p>
<p>Например, покупателям квартир в ЖК «Дом на Беговой», ЖК «Город Яхт» и ЖК «Дом на Масловке» компания МИАН по согласованию с застройщиком предоставляет рассрочку выплаты на 6 месяцев с начислением 1,5% на оставшуюся часть суммы, минимальный первый взнос – 30% от стоимости квартиры. Кроме того, будущие жители ЖК «Дом на Масловке» при 100% оплате могут рассчитывать на скидки до 10%.</p>
<p>Гражданам, желающим приобрести квартиру в ЖК «Кронштадтский», до момента сдачи объекта ГК (IV кв. 2010 г.) предлагается беспроцентная рассрочка при минимальном взносе 50% от стоимости квартиры. При 100% оплате в индивидуальных случаях возможен дисконт в  5%.</p>
<p>Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга и PR ГК Пионер, рассказала об успешном опыте внедрения компанией на московский рынок стандартов жилья комфорт-класса. Группа компаний «Пионер» ввела в эксплуатацию 18-этажный монолитный жилой дом,  в микрорайоне Западное Дегунино (Коровинское шоссе, 3А, к 1). На всех этапах реализации цены были сопоставимы с ценами на квартиры в панельных домах эконом-класса. Это сформировало устойчивый спрос даже в период кризиса: квартиры в новом доме были распроданы в срок немногим больше года. К моменту ввода дома в эксплуатацию (3 кв. 2009 г.), все квартиры и нежилые помещения были реализованы. Большинство квартир в доме приобреталось для проживания, а не с целью перепродажи, поэтому сегодня предложения квартир в доме если и есть, то единичны.</p>
<p><strong>Перспективы</strong></p>
<p>По данным Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, на территории Северного административного округа за счет бюджета города в 2010 году будет построено 11 жилых домов общей площадью 142,7 тыс. кв. метров.</p>
<p>Квартиры передадут жителям, переселяемым из ветхих пятиэтажек, молодым семьям и <a href="http://sob.ru/issue3442.html">очередникам</a>. Первые два корпуса намечено сдать в конце марта в 6-м мкр. Бескудникова. Кроме того, в районе Ховрино построят школу на 550 мест, в целом по округу намечен ввод шести детских садов. В скором времени начнет работу физкультурно-оздоровительный комплекс на Лобненской улице.</p>
<p>Пока нет информации о крупных проектах, заявленных к строительству коммерческими структурами, однако в целом район перспективен для развития жилых проектов. Возможно, девелоперы будут осваивать площадки нынешних промзон (например, в районе станции м. Войковская).</p>