<p>Анна Соловьева/Domania/25.08.2010</p>
<p>По данным риелторов, с начала кризиса количество проблемных квартир (то есть таких, приобретая которые вы рискуете остаться и без денег, и без крыши над головой), увеличилось на 40%. Как защититься от обмана, на что обратить внимание при выборе и как проверить, не грозит ли покупка разорением?</p>
<p><strong><br /> <strong>Чистая квартира — что это?</strong></strong><br /> В целом юридическая чистота – это положительная история объекта с первого владельца, отсутствие правовых препятствий для проведения сделки, рассказывает Сергей Армаш, директор «CENTURY 21 Объединенный капитал»: «laquo;В будущем не должно возникать оснований для оспаривания законности купли-продажи и признания ее недействительной. Необходимо подтвердить, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями». «Наиболее распространенные риски связаны с соблюдением прав несовершеннолетних, наследников, лиц, находящихся в местах лишения свободы, недееспособных» — добавляет Марат Гафуров, генеральный директор юридической компании GMM Consulting. Оснований для признания сделки недействительной С. Армаш перечисляет несколько:  </p>
<p>• нарушение прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц;<br /> • несоответствие сделки закону или иным правовым актам; <br /> • совершение сделки человеком, не способным понимать значение своих действий;<br /> • совершение сделки недееспособным или лицом, ограниченным в дееспособности;<br /> • совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы;<br /> • мошенничество, подлог документов. </p>
<p>М. Гафуров настоятельно рекомендует обратить внимание на следующие документы:</p>
<p>• основание перехода (договор приватизации, купли-продажи, мены и т.д.);<br /> • выписку из домовой книги, архивную выписку из домовой книги;<br /> • копию финансово-лицевого счета;<br /> • техпаспорт и экспликацию БТИ;<br /> • разрешение органов опеки и попечительства (если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние).</p>
<p>В общем, необходимость проверки очевидна – причем не только последней сделки, но и всех когда-либо совершенных с квартирой. </p>
<p><strong>Время, деньги…</strong><br /> Провести проверку можно самостоятельно или с помощью профессионалов. «Юридическая экспертиза является комплексом мероприятий, направленных на детальное изучение и правовой анализ всех документов (правоустанавливающих, о возникновении и переходе прав собственности и иных) выбранного объекта, — рассказывает Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам. Специализированная компания, уточняет эксперт, анализирует как минимум следующие сведения:</p>
<p>• обо всех настоящих и бывших собственниках и зарегистрированных в квартире лицах;<br /> • о людях, временно не проживающих (находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных Силах, в интернате, доме престарелых и др.);<br /> • о существующих или возможных правах на объект третьих лиц;<br /> • о фактах нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших;<br /> • о наличии обременений (арестов, запретов, залогов, прав пользования и др.);<br /> • о неузаконенных перепланировках/переоборудовании. В случае необходимости выясняется, не предназначен ли дом под снос или реконструкцию с отселением жителей;<br /> • о наличии задолженностей по коммунальным/эксплуатационным платежам. </p>
<p><strong>Самое главное</strong><br /> «Для начала необходимо самым тщательным образом рассмотреть пакет документов для купли-продажи и убедиться, что их форма и содержание соответствуют требованиям и все бумаги подлинные», — говорит Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». В пакет входят:  </p>
<p>• документы, подтверждающие личности участников сделки (паспорта, свидетельства о рождении детей, военные билеты); <br /> • правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство права собственности и договор предыдущей сделки купли-продажи или договор передачи приватизированного жилья, справка ЖСК); <br /> • документы БТИ (справка о стоимости объекта, сведения об отсутствии ареста или запрещений, поэтажный план и экспликация с информацией о перепланировках); <br /> • выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме заключающих договор никто в квартире не прописан; <br /> • копия финансово-лицевого счета, выписка из ЕГРП о праве собственности продавца на жилье и его обременениях.</p>
<p>Кроме того, потребуются справки:<br /> • из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество; <br /> • об отсутствии задолженностей по квартплате и коммунальным платежам; <br /> • из ЕИРЦ о том, что никто не выписывался по призыву в армию или в места лишения свободы, на учебу или работу в другой город или страну.  </p>
<p><strong>Такие разные проверки</strong><br /> В зависимости от типа сделки в экспертизе возможны нюансы. «При альтернативе и прямом обмене требуется рассмотреть те же документы, что и при купле-продаже, — рассказывает М. Гафуров. — При ипотеке, как правило, ничего выяснять не придется – все сделает служба безопасности банка. В случае с комнатой необходимо наличие нотариально заверенного отказа от приобретения другими проживающими в коммуналке собственниками, поскольку они имеют на это преимущественное право. Отказ от собственников других долей потребуется и в случае покупки доли». Если из продаваемой квартиры в альтернативную въезжают дети, альтернативный объект проверяется так же, как и первый, уточняет И. Шугурова: «Юридическая чистота жилья, приобретаемого по ипотеке, устанавливается по той же схеме – покупатель заказывает экспертизу, квартира проверяется. В случае с коммуналкой к документам обязательно добавляется нотариальное извещение других сособственников о продаже и соблюдается условие преимущественного права покупки. То же касается долей».  </p>
<p>Еще один род сделок, требующих особой проверки, — рента. «Следует проверить, не является ли потенциальный рентополучатель мошенником: в риелторской практике встречались случаи, когда оборотистые старички расторгали контракт за контрактом под предлогом ненадлежащего содержания и ухода. Подводным камнем здесь является то, что выплаченные денежные суммы рентодателю не возвращаются», — предостерегает С. Армаш. Чтобы обезопасить себя по максимуму, говорит Михаил Куликов, покупая квартиру с оформленным договором ренты, необходимо лично присутствовать в ЗАГСе при получении дубликата свидетельства о смерти бывшего владельца. По словам эксперта, с начала кризиса количество квартир, приобретение которых с высокой вероятностью грозит проблемами вплоть до потери и денег, и жилья, выросло на 40%. Так что не жалейте времени и сил на данный этап и будьте заранее готовы включить в бюджет эту статью расходов. <br /> <em>Источник: «Фотонедвижимость»</em></p>