<p>Людмила Чичерова/<a href="http://www.metrinfo.ru/">metrinfo.ru</a>/03 марта 2010</p>
<p> </p>
<p><em>Коттеджные поселки, включающие разный тип застройки – формат, завоевывающий на загородном рынке все большую популярность. Застройщики не только диверсифицируют риски, предлагая покупателям расширенную продуктовую линейку: дома, таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах, но и более эффективно используют землю, выделяя самые ценные участки под застройку, сулящую наибольшую прибыль.</em><em></em></p>
<p>Поселки с коттеджами и таунхаусами, дуплексами и малоквартирными домами, построенными на одной территории, окруженной забором, называют «многоформатными» или «мультиформатными». «В общем объеме загородного рынка доля таких поселков уже составила более 20%», - сообщила журналу <a href="http://www.metrinfo.ru/" target="_blank">Metrinfo.ru</a> Изабелла Постоловская, руководитель отдела загородной недвижимости Агентства Недвижимости «МИЦ-недвижимость». "Застройщики поняли, что зачастую выгоднее построить на одной территории разноформатное жилье различной ценовой категории, нежели возводить отдельные поселки для каждого типа жилья," - объясняет Антон Ларин, руководитель департамента загородной недвижимости компании CENTURY 21 Prime Time Realty.</p>
<p><strong>«Уплотнение»: коттедж+таунхаус+многоквартирный дом</strong><br />Наиболее распространенный вариант многоформатных поселков – «коттеджи плюс танухаусы». Их немало даже по престижным западным и северо-западным направлениям (Рублевка, Новая рига, Волоколамcкое, Пятницкое, Минское и Можайское шоссе) в зоне до 20 км от МКАД. В числе наиболее интересных проектов - «Павлово-2» (18 км. по Новорижскому шоссе), «Новое Лапино» (18 км.по Рублевке), «Маленькая Италия» (15 км. по Новорижскому), «Довиль» (10 км. по Минскому), «Мечта» (23 км. по Дмитровскому шоссе).</p>
<p>По словам Людмилы Ежовой, исполнительного директора компании «Терра-Недвижимость», среди причин появления «мультиформата» - рост цен на землю, а также повышение  расходов на первичный лэнд-девелопмент (изменение категории и вида разрешенного использования земли, подведение и подключение коммуникаций и т.д.). Это вынуждает застройщиков уплотнять застройку.</p>
<p>Изменился и спрос со стороны потенциальных покупателей, - рассказывает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». - Просторный дом и большой земельный участок сейчас пользуются меньшим спросом т.к. в большинстве случаев такие площади избыточны, а их содержание обходится довольно дорого. Среди всех типов домовладений коттеджи имеют самый высокий уровень эксплуатационных расходов. Поэтому таунхаусы становятся все популярнее. Они обладают умеренной площадью, сопоставимой с квартирной. Стоимость эксплуатационных расходов по сравнению с коттеджами в таун-хаусах на 25-35% ниже. Многих устраивает небольшой придомовой участок, где можно обустроить место для отдыха, детскую площадку, а земля не требует больших усилий по благоустройству».</p>
<p>Вводятся в проекты и малоэтажные дома. Квартиры здесь интереснее городских «типовушек», а стоимость эксплуатационных расходов, опять же на 20-30% ниже, чем в таунхаусах.</p>
<p>Владельцы квартир могут свободно пользоваться общественной благоустроенной территорией и всей инфраструктурой поселка. «Своего» участка земли у каждой квартиры нет, но имеются общие газоны, где любой житель дома может предаваться цветочным фантазиям. Но многоквартирные дома гораздо реже размещают на территории коттеджных поселков по сравнению с теми же таунхаусами. Застройщики объясняют это меньшим спросом на данный тип недвижимости, в том числе и из-за того, что покупатели все-таки предпочитают владеть собственным кусочком земли.</p>
<p>По оценке Григория Алтухова, советника президента ФСК «Лидер», наиболее обоснованы смешанные комбинации – «коттеджи+таунхаусы» и «таунхаусы+многоквартирные» дома. Но подобное комбинирование более актуально в крупных поселках, где под каждый тип застройки можно выделить отдельный квартал, - подчеркивает эксперт.</p>
<p>По мнению Марии Шагуриной, партнера проекта «Новые дачи» - «Гагаринлэнд», «мультиформаты» решают многие вопросы экономики проекта. Это хороший маркетинговый ход: привлекаются покупатели с разной платежеспособностью, что способствует увеличению ликвидности проекта. Жилье в таких комплексах охотно приобретают и молодежь, и солидные семейные пары. Нередко квартиры покупают для детей или пожилых родственников семьи, имеющие уже собственный коттедж в этом же поселке, говорит Антон Ларин (Century 21 Prime Time Realty).</p>
<p><strong>Главные достоинства - эффективность и рационализм </strong><br /> Для девелопера совмещение в границах одного поселка разных форматов жилья, прежде всего, - возможность эффективно использовать площадь застройки, а также - реальный шанс извлечь при минимальных сроках из имеющихся ресурсов максимальную выгоду, - говорит Дмитрий Герасимов, директор по продажам поселка «Окская слобода». Исключение составляют те девелоперы, у которых установлены давние партнерские отношения с архитекторами и подрядчиками. В таких компаниях круг выбора строительных технологий ограничивается тем, что предлагают партнеры, - говорит Илья Ануров, генеральный директор RCF Capital Trust.</p>
<p>Так как мультиформатные поселки реализуются на крупных земельных участках, то в них намного дешевле проводить коммуникации, создавать развитую инфраструктуру, проводить рекламную кампанию, - детализирует Петр Кветный, руководитель департамента продаж компании «Столица».</p>
<p>Конечно, рентабельность таунхаусов, как правило, выше, чем коттеджей - общая площадь строений на единицу площади земли больше. Но чрезмерное увлечение таунхаусами может быть опасным - далеко не везде они востребованы, - подчеркивает Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости «Белые Ветры». При расположении земельных участков на расстоянии более 20 км от столицы, наиболее удачен вариант застройки, включающий коттеджи и таунхаусы (без малоэтажных домов). А при расположении поселка далее 45-50 км даже таунхаусы могут быть не эффективны, - добавила Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»). Ведь, чем дальше от Москвы, тем дешевле земля, и, соответственно, можно спокойно строить отдельные дома, а именно ими интересуются люди, которые готовы иметь загородное жилье на значительном расстоянии от столицы.</p>
<p>По словам Ивана Соколова, ведущего консультанта департамента загородной недвижимости компании «Новое Качество», смешанный формат более эффективно решает проблему с застройкой даже не самого удачного участка, делая проект более ликвидным. В проектах таунхаусы и многоквартирные дома располагаются вдоль дороги или в других местах, где частные коттеджи не пользовались бы спросом. Например, в поселке «Павлово» по Новорижскому шоссе многоквартирные дома расположены вдоль дороги, дальше идут таун-хаусы, а уже ближе к лесу – частные коттеджи.</p>
<p>Самые выигрышные участки застраиваются коттеджами, территория, лишенная природных преимуществ идет под таунхаусы и малоквартирные дома, - подтверждает Петр Кветный («Столица»). Ими можно «прикрыть» дорогие предложения от автомагистралей и других поселков.</p>
<p>В частности, в поселке «Высокий берег», расположенном на берегу Истринского водохранилища, застройщик запланировал во въездной группе многоквартирный апарт-отель и ряд бунгало, а более дорогие земли, ближе к водохранилищу, отвели по индивидуальные коттеджи, причем, чем ближе к воде, тем более дорогие объекты там представлены, - говорит Татьяна Капланова, коммерческий директор MOZAIK Development.</p>
<p>Кстати, проект многоформатного поселка может быть очень интересным, если в его основу взята оригинальная концепция. Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест») привела в пример поселок «ЖемИльи» (9 км по Ильинскому шоссе): от искусственно созданной «жемчужины» - озера - жилая застройка расходится волнами. Первая волна - группа трехэтажных домов, расположена непосредственно у воды. За ней идет «амфитеатр» таунхаусов. Далее расположатся четырехэтажные дома-четырехлистники, в каждом из «лепестков» - по одной квартире.</p>
<p><br /><strong>В поисках гармонии</strong><br />При распределении территории под разные типы недвижимости в мультиформатных поселках есть свои приемы. По мнению Дмитрия Герасимова («Окская слобода»), для поселка, состоящего только из коттеджей и таунхаусов, вполне приемлем принцип 50 на 50. Если же поселок дополнен и малоквартирными домами, то рациональным считается равномерное распределение всех видов жилья – по трети на каждый формат. Если компания специализируется на коттеджах, то проектировщики могут на основе остаточного принципа застроить небольшие участки в поселке как таунхаусами, так и объектами инфраструктуры.</p>
<p>Но Изабелла Постоловская («МИЦ-недвижимость») считает, что многое зависит от того, какого класса строится поселок. Если взять среднестатистический многоформатный поселок бизнес-класса, то по существующим правилам, под дороги и общественные зоны отводится от 30% до 40% от общей площади, остальное — под различные виды жилья. В зоне жилой застройки в таком поселке под коттеджи отводится 20–25%, под таунхаусы — 55–65%, а под малоэтажные дома - 15–20%. Если речь идет о сегменте дорогого высококачественного загородного жилья, то коттеджи в таком поселке занимают около 80% от общей жилой зоны, 15 % приходится на долю таунхаусов и лишь 5% — на малоквартирные дома.</p>
<p>Например, в поселке «Павлово 2» под строительство многоквартирных домов выделяется – 9% от всей территории, в поселке «Новая пальмира» в районе Куркино (территория Москвы) – 12%, в поселке «Мечта» на Ленинградском направлении – 10%, в поселке «Северная Слобода» (1 км по Дмитровке) – 6%. Доля земельного участка, отведенного под коттеджную застройку в поселке «Павлово 2» составляет порядка 65%, в поселке «Новая Пальмира» - порядка 40%, в поселке «Северная слобода» – 30%, - говорит Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость».</p>
<p><br /><strong>Точка зрения противников: ни нашим, ни вашим</strong><br /> Но идею мультиформатности разделяют далеко не все застройщики. Сергей Ковалев, директор по маркетингу компании «Гросс-инвест» (комплекс коттеджных поселков «Долина Имений») считает  неуместным смешивать многоквартирные многоэтажки и коттеджи в рамках одного проекта.</p>
<p>По его мнению, это неудобно ни с точки зрения строительства, согласования, подготовки коммуникаций и ввода в эксплуатацию, ни с точки зрения совместного проживания. «Это типичная ситуация «и нашим и вашим», нивелирование проекта, размывание бренда, плохой маркетинг», - заявил эксперт журналу <a href="http://www.metrinfo.ru/" target="_blank">Metrinfo.ru</a>. </p>
<p>По мнению Юрия Сорокина, вице-президента ГК «Партнеры Земли», мультиформат сложнее в осуществлении с точки зрения застройки. Поэтому для девелопера дешевле строительство одноформатных поселков, где представлены или только коттеджи, или таунхаусы. Хотя, он и признает, что разноформатная застройка может диверсифицировать коммерческие риски.</p>
<p><br /><strong>Успех продаж и прагматизм</strong><br /> Коттеджные поселки, включающие разнообразную недвижимость, интересны девелоперам. Петр Кветный («Столица») считает, что такой принцип застройки позволяет осуществлять то, что давно происходит по всему миру: переселение жителей загазованных столиц в комфортабельное жилье в пригороде. Опыт показывает, что в «мегапоселках» ниже цена, разнообразнее сервис - это привлекает покупателя.</p>
<p>Иван Соколов («Новое Качество») также опирается на успешный мировой опыт в строительстве загородного жилья: дешевое жилье строится на более дешевой земле, а дорогое – соответственно - на участках более высокого качества. Но условие успеха – насколько грамотно застройщик с этими участками «разберется», например, так ловко разграничит территорию, что дешевое и дорогое жилье не будет «пересекаться». Сам по себе ни единый формат при застройке поселка, ни мультиформат не являются гарантией абсолютного успеха, - подводит общий итог Юрий Сорокин («Партнеры Земли»).</p>