<p>Анна Соловьева/Domania/23.06.2010</p>
<p>Договор ренты у многих ассоциируется со страшными историями из практики «черных маклеров», тогда как в действительности это вполне прозрачный инструмент <a href="http://www.seemore.ru/?keywid=4770292" target="_blank">приобретения жилья</a>. Он действительно таит в себе некоторые опасности – однако они вполне прогнозируемы и к тому же касаются не только получателя ренты, но и ее плательщика.</p>
<p><strong>История возникновения</strong><br /> Данное понятие появилось в российском законодательстве в 1996 году, когда была принята часть 2 Гражданского Кодекса РФ. В главе 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением» говорится о трех разновидностях этого инструмента: постоянная рента; пожизненная рента; пожизненное содержание с иждивением. «Два первых типа в практике почти не применяются, а вот последний получил значительное распространение, — рассказывает юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость» Сергей Воробьев. — Вероятно, это объясняется тем, что еще в советском гражданском праве существовал институт, по своему содержанию напоминающий пожизненное содержание с иждивением». В соответствии со ст. 601 ГК по договору пожизненного содержания получатель передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).</p>
<p><strong>Активизация в сложные времена</strong><br /> Интерес к этому гражданско-правовому инструменту после десятилетнего спада вновь вырос с началом кризиса. «Это связано с тем, что денег у людей было немного, а кредит взять стало малореально в силу изменений программ банков, — объясняет Елена Валеева, генеральный директор «CENTURY 21 Светлый Град». — А рента позволяет купить квартиру за полцены (и даже меньше), просто право распоряжения откладывается. Закон обязывает осуществлять ежемесячные платежи так называемому рентополучателю, то есть бывшему собственнику». Впрочем, отмечает Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж», доля рентных квартир в общем объеме сделок с недвижимостью по-прежнему невелика. Договор оформляется в письменной форме, нотариальное удостоверение и государственная регистрация в Федеральной регистрационной службе обязательны. Также регистрируется право собственности на недвижимость нового владельца, залог в пользу получателя ренты и обременение прав плательщика.  </p>
<p><strong>На что рассчитывать</strong><br /> Какие же права получают по договору хозяин квартиры и покупатель? Другими словами, какие операции они могут совершать с имуществом, переданным в собственность плательщика (а квартира именно передается в собственность)? По своему правовому положению бывший владелец жилья, а ныне рентополучатель, становится скорее похож на нанимателя: он проживает в квартире, но не имеет права распоряжаться ею. Правда, в отличие от многих нанимателей он не оплачивает коммунальные услуги. И, что важно, оставляет за собой право заявить требование о выкупе ренты, к примеру, если плательщик не исполняет свои обязательства или просрочил внесение платежей. Плательщик вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя средств. Продать квартиру, обремененную договором, без согласия последнего тем более не удастся. В большинстве случаев операции с жильем начинаются уже после смерти рентополучателя. То есть продажа обремененной недвижимости возможна в двух случаях: после согласия рентополучателя либо его смерти (свидетельство о смерти в этом случае входит в обязательный пакет документов).  </p>
<p><strong>Предвидеть опасности</strong><br /> «Договор ренты является способом для одних получить в собственность квартиру за сравнительно небольшие деньги, а для других – как-то обеспечить свое существование, — делится своим видением ситуации Владислав Кораблин, юрист юридической компании «Юков, Хренов и Партнеры». — Однако данный рынок в России, по нашему мнению, пока значительно ограничен, большая часть договоров заключается при посредничестве государственных предприятий. Кроме того, у граждан по-прежнему велик страх перед такой операцией, ведь остается большая вероятность мошенничества любой стороны либо третьих лиц. Многие риелторские организации даже не имеют в перечне предлагаемых услуг сопровождения договоров ренты». Рискуют, вступая в рентные отношения, обе стороны. Получатель обычно тревожится из-за формулировки «пожизненное содержание», и не всегда эти опасения напрасны. Плательщик может остаться ни с чем, если получатель докажет в суде (например, с привлечением соседей в качестве свидетелей), что его не обеспечивают должным образом. «В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, — говорит С. Воробьев. – Однако, как правило, договор пожизненного содержания заключается с гражданами, требующими ухода по состоянию здоровья или по возрасту. Обычно такие люди рассчитывают на особое внимание и заботу». При этом, даже не имея изначально такой цели, получатели иногда поддаются давлению родственников и заявляют о ненадлежащем исполнении своих обязательств контрагентом. Если суд признает их правоту, плательщик лишается приобретенной собственности, а также всех средств, которые успел выплатить (это может быть просто общая сумма, истраченная на содержание, однако она может включать в себя и «первоначальный взнос» — единовременно уплаченные при покупке деньги).  </p>
<p><strong>Ждать ли всплеска </strong><br /> Риски, равно как и дурная репутация договора ренты, сложившаяся в 90-е годы, во многом обусловливают низкую популярность таких сделок. Не вполне однозначна и моральная сторона рентных отношений: в сущности, от продолжительности жизни получателя зависит, сколько отдаст плательщик за квартиру: 25% от рыночной стоимости, полную цену или даже больше. Кроме того, само содержание с иждивением может оказаться куда более тяжелым психологически грузом, чем того ожидает плательщик. Одним словом, сегодня основная масса сделок все же проводится между родственниками или близкими людьми, безналогово «маскируя» дарение или завещание. «Однако в ближайшем будущем, в случае роста доверия граждан к государству, увеличения контроля при осуществлении государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок, увеличения осмотрительности при выборе контрагента количество сделок может существенно увеличиться», — добавляет В. Кораблин. – Притом, по нашему мнению, заметный рост рынок может показать не в Москве или Санкт-Петербурге, а в других относительно крупных городах».  </p>
<p>Список документов, необходимых для представления в Регистрационную палату:<br /> • паспорта сторон; <br /> • правоустанавливающие документы на квартиру;<br /> • справка из БТИ; <br /> • заявление на государственную регистрацию; <br /> • договор ренты в двух экземплярах (копия и оригинал); <br /> • квитанция об оплате регистрационной пошлины.</p>