Лофты: есть ли жизнь в фабричных цехах?

Сегодня лофт-апартаменты можно купить в столичных жилых комплексах «Даниловская мануфактура 1867», «Кадашевские палаты», Manhattan house, Loft factory, The Loft, «Рассвет Loft Studio», Loft Park, Kleinhouse. Причем, как рассказали эксперты, уже в ближайшие годы этот список неминуемо пополнится новыми проектами, поскольку этот формат достаточно востребован.

Выбирая этот тип недвижимости, покупатели, прежде всего, отмечают неповторимый колорит «промышленных» апартаментов. Его обеспечивают такие элементы производственного предприятия, как неубранные в стену трубы и вентиляционные короба, массивные балки по всему помещению, огромные окна, потолки, высота которых может достигать 7 м, и аутентичная кирпичная кладка в интерьере.

Еще один неоспоримый плюс – огромные пространства лофтов, площадь которых иногда составляет 500 кв. м. Они дают ощущение простора и свободы, а отсутствие стандартных перегородок предоставляет простор для фантазии и возможности для воплощения любых идей. В частности, высокие потолки лофтов позволяют делить помещение по горизонтали, делая его разноуровневым. Теоретически из лофта можно сделать и стандартную квартиру, разбив его пространство на комнаты. Но в этом случае потеряется главная изюминка такого типа жилья, который изначально подразумевает студийную планировку и фабричный стиль.

Помимо больших площадей и неповторимого дизайна бывшие цеха, преобразованные в жилье, привлекают своих владельцев добротностью строительства. Считается, что фабрика, к тому же построенная до революции, намного качественнее любой современной новостройки. Ведь всем известно, что раньше строили «на века».

Правда, именно из-за того, что настоящий лофт – это реконструированное помещение в старом здании, он, хотя по документам и не относится к категории вторичных объектов, первичной недвижимостью также не совсем является. В связи с этим, по словам партнера петербургского адвокатского бюро Buzko Kokorin Романа Бузько, при приобретении лофта необходим полный дью-дилидженс сделки (процедура формирования объективного представления об объекте инвестирования – прим. редактора), поскольку в дореволюционных домах может быть очень запутанная «юридическая» история. «Особенно важно проверить, каков статус земельного участка, на котором возведено здание с лофтом, находится ли он в аренде или в собственности продавца. В случае если в здании осуществлялась реконструкция, необходимо убедиться в наличии соответствующих разрешений», – предупреждает эксперт.

Вообще приобретение любых объектов в старом фонде всегда в той или иной степени палка о двух концах, и бывшая фабричная недвижимость – не исключение. Например, одно из самых значимых достоинств лофт-апартаментов – их локация, поскольку старые заводы в основном находятся либо в центре города, либо недалеко от него. Между тем, из этого несомненного плюса автоматически вытекает и довольно существенный минус. По словам управляющего партнера ГК «ТИК» («ТрастИнвестКонстракшн») Елены Гавриловой, расположение в старых индустриальных районах сильно ограничивает социальную инфраструктуру. Специально же в рамках лофт-проектов строительство детских учреждений, поликлиник, оздоровительных клубов, детских площадок и парковок не предусмотрено, поскольку официально они рассматриваются либо как арендное жилье, либо как нежилой фонд. И это еще одна, пожалуй, самая серьезная проблема лофт-апартаментов. По словам совладельца «Правового сервиса 48Prav.ru» Александра Трифонова, с юридической точки зрения все лофты – это не жилая, а обычная коммерческая недвижимость со всеми вытекающими последствиями. «В правовом режиме такой недвижимости есть некоторые нюансы. Один из них состоит в том, что регистрации частных лиц в паспорте по этому адресу не будет никогда», – предупреждает Александр Трифонов.

Однако тот факт, что прописаться в таком помещении не удастся, не означает, что жить там запрещено. Во-первых, по словам Романа Бузько, в отдельных случаях в нежилом помещении можно оформить регистрацию по месту пребывания. Например, если нежилые помещения оформлены как гостиница. Причем если раньше срок такой регистрации ограничивался одним годом, то теперь она разрешена на значительно более длительное время – до 5 лет. Во-вторых, лофт-апартаменты, как правило, не являются единственным жильем для состоятельных покупателей, поэтому отсутствие прописки мало кого останавливает. К тому же, если лофт оформлен как гостиничная недвижимость, нет никаких проблем с его арендой. Владельцу достаточно заключить договор с управляющей компанией, которая сама позаботится о поиске арендаторов и возьмет на себя заботу общения с ними.

Впрочем, отсутствием прописки и социальной инфраструктуры недостатки лофт-апартаментов не ограничиваются. В связи с тем, что лофты имеют статус нежилого объекта, к ним применяются совершенно другие подходы к ставкам за коммунальное обслуживание. «Что касается ставок за коммунальное обслуживание, то для нежилых помещений она, конечно, выше. Однако я бы не стал говорить, что она выше в разы. Речь идет о 10–15%. И, опять же, это все нивелируется тем, что цена на апартаменты по сравнению с квартирами аналогичной площади на сегодняшнем рынке ниже примерно на 10–20%», – отмечает генеральный директор CENTURY 21 Panorama Realty Константин Ламин.

Неприятным моментом является и более высокий налог на недвижимость. В Москве для апартаментов в составе МФК ставка налога составляет 2%, для объектов со статусом «гостиница» – 0,5%. Такая же история и в Северной столице. Согласно закону, действующему в Санкт-Петербурге, налог на апартаменты в собственности физических лиц должен быть равен 2% от кадастровой стоимости. Это в 6,5 раза выше, чем ставка налога на жилую недвижимость. Кроме того, при купле-продаже апартаментов, как и других видов коммерческой недвижимости, необходимо платить НДС, от чего жилая недвижимость освобождена.

Эксперты отмечают, что при приобретении лофт-апартаментов у покупателей возникают сложности с получением ипотечного кредита, поскольку программы, направленные на поддержку покупки жилья, на них не распространяются. К тому же в случае невыполнения обязательств по кредиту банк может изъять апартаменты у собственника, даже если это его единственное жилье.

В числе недостатков лофт-апартаментов можно также назвать цены, которые порой могут поспорить со стоимостью квартир в бизнес- и элит-сегменте, а также возможные проблемы с поиском покупателя – все-таки формат не совсем ординарный и не рассчитан на массового покупателя. И получается, что по факту плюсов меньше, чем минусов. Но для поклонников той непередаваемой атмосферы, которую дарит этот новый для российского рынка формат недвижимости, они, скорее всего, ничтожны.

Константин Ламин, генеральный директор CENTURY 21 Panorama Realty: «Лофты – это совершенно другой уровень среды обитания. Если говорить про потенциальных покупателей лофтов, то это, как правило, молодые и современные люди до 40 лет, чаще творческих профессий. Для кого-то нужен уют и комфорт, а для кого-то важна историческая составляющая, местоположение, тем более, что сейчас в крупных российских городах наблюдается тенденция к редевелопменту бывших зданий фабрик и мануфактур».

Станислав Тойсов, владелец агентства CENTURY 21 Тойсов: «Я понимаю, чем может быть привлекателен лофт для бывшего советского жителя коммунальной квартиры. Ведь это было как у Высоцкого: «На 38 комнаток всего одна уборная». Для тех, кто любит пространство, лофт – то, что нужно. Пятиметровые потолки, большая площадь остекления, безграничные возможности для архитектора или дизайнера. Однако тем, кто воспитан с традиционным пониманием стандартной планировки квартиры, где есть четкое разделение на комнаты, этот вариант не подойдет. На мой взгляд, лофт – это не семейное жилье. Точнее – не для каждой семьи. Но я рассмотрел бы лофт в качестве жилья для моей семьи».