<p>Владимир Абгафоров/Metrinfo/22.06.2010</p>
<p>Среди квартир, продающихся на вторичном рынке, встречаются такие, в которых кто-то из собственников (или зарегистрированных по месту жительства) отсутствует. Причины явления могут быть разными, но результат один – сделка купли-продажи в итоге может быть оспорена. Что делать при встрече с подобными объектами потенциальным покупателям?</p>
<p><strong>От «отсидки» до работы</strong><br /> Причин, по которым подобная ситуация может сложиться, обнаружилась масса. Самое очевидное – <em><strong>служба в армии</strong></em> или <em><strong>нахождение человека в местах лишения свободы</strong></em> (МЛС). Подобное зло, кстати сказать, наименьшее (не для сидящего в тюрьме, разумеется, а для сделки) – о местонахождении человека известно, его можно найти. Бывает иначе – человек просто отсутствует, и даже тот, кто продает квартиру, не имеет ни малейшего понятия, где он. «Наиболее частая причина – <em><strong>распад семьи</strong></em>, - комментирует ситуацию <strong>Станислав Коротков, руководитель отдела Управления вторичного рынка холдинга «МГСН»</strong>. – Кто-то из собственников уезжает – может быть, в другой город России, а может и за границу». Понятно, что заниматься проблемами данной недвижимости (что автоматически означает контакты со своими «бывшими») такие люди обычно не хотят. Но – обратим внимание – тот факт, что человек не интересуется квартирой <em><strong>сегодня</strong></em>, вовсе не означает, что он не заинтересуется ей никогда. Иногда начинают, и даже очень.</p>
<p>Наконец, «невидимка» может появиться «технически». Например, при выдаче выписки из домовой книги <em><strong>паспортистка может «забыть» указать кого-то из проживающих</strong></em>. Вот какой случай рассказала нам<strong> член Экспертного Совета Гильдии риэлторов Москвы (ГРМ), генеральный директор агентства недвижимости «ПЕНАТЫ» Вероника Панкова. </strong>Риэлторы помогали клиенту приватизировать жилье<strong>: «</strong>Мужчина скрыл от нас, что его брат сидит, а в ЖЭКе договорился с сотрудниками, и в выписке из домовой книги родственника не было. Однако с «Зеленого проспекта» нам вернули документы с указанием, что приватизация возможна только с согласия второго брата».</p>
<p>Результат для будущего покупателя прискорбен: он думал, что в квартире никого, а оказалось, что кто-то есть. Особенно, если этот «кто-то», как в вышеописанном случае имеет право на долю в квартире, а приватизация могла пройти без его участия.</p>
<p>Встречаются и совершенно анекдотические случаи. «Собственник жилья готовился к продаже, выписал всех со своей жилплощади и получил из паспортного стола документ, подтверждающий, что в квартире никого нет, - рассказывает <strong>Дмитрий Филиппов, руководитель агентства «CENTURY 21 Интеллект»</strong>. – Предоставил бумагу покупателю. А потом жене продавца нужно было устроиться на работу, для чего потребовалась московская регистрация. И продавец срочно прописал ее назад».</p>
<p>Наконец, на рынке недвижимости можно обнаружить и триллеры, - когда человека объявляют …умершим, а он жив-здоров. «Перед сделкой мы проверяли коммунальную квартиру, и выяснили, что в одном из лицевых счетов, за неделю до приватизации была выписана, как умершая, девушка 28 лет<strong>, - рассказывает генеральный директор агентства «АВРОРА Недвижимость» Роман Вихлянцев. - </strong>жители квартиры говорили, что её более десяти лет никто не видел. Были заинтересованы продать всю квартиру - тогда каждый получал больше. А вот соседи по дому сообщили нам, что девушка жива, имеет жуткий конфликт с матерью, которая приватизировала комнату только на себя».</p>
<p><strong><br /> <strong>Как поступать? Путь законный…</strong></strong><br /> Предписания, даваемые для данной ситуации законами, просты и понятны. Продавец недвижимости должен взять у находящихся «на расстоянии» <em><strong>сособственников</strong></em> доверенности. Традиционно эти документы заверяют нотариусы, но для отдельных категорий граждан сделаны исключения. В частности, согласно ст. 185 Гражданского кодекса, доверенность военнослужащего может быть заверена командиром воинской части; лица, находящегося в МЛС – начальником соответствующего места лишения свободы. Даже постоянное проживание человека за границей не является непреодолимым препятствием: доверенность заверяется в консульстве РФ.</p>
<p>Кстати, если есть возможность, то как советует <strong>член ГРМ, генеральный директор ООО «ЦНП «ТВОЙ ГОРОД» Анна Рыжова,</strong> лучше присутствовать при оформлении доверенности лично, ведь доверенность можно и подделать.</p>
<p>Что до зарегистрированных, <em><strong>не являющихся собственниками</strong></em>, то они в сделках с квартирой и не участвуют (как раз потому, что не собственники). Единственное, что нам нужно от этих людей – чтобы они покинули квартиру. Поэтому лучше всего заставить их выписаться до сделки. Если это почему-то невозможно (кстати, обращаем внимание на объяснения – насколько они правдоподобны) – берем с них письменные обязательства в том, что они снимутся с регистрационного учета после купли-продажи.</p>
<p><strong><br /> <strong>…и реальность</strong></strong><br /> Проницательный читатель, вероятно, уже разглядел главную ахиллесову пяту изложенных в предыдущей главе рассуждений: все эти действия требуют активного участия как продавцов, так и самих «невидимок» - они должны куда-то бежать, подписывать доверенности, хлопотать по инстанциям… «На практике часто бывает иначе, - говорит <strong>Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ»</strong>. – Продавец утверждает, что знать не знает, где находится совладелец его квартиры. Или, что еще хуже, пытается скрыть факт его существования».</p>
<p>Иногда это происходит потому, что люди сами не знают, что делать с этой проблемой. Иногда – в надежде на наше знаменитое «авось». Не забудем, что квартирные истории тесно связаны с различными бытовыми дрязгами – и это дает порой очаровательные сочетания. «Известны случаи, когда покинутая жена прекрасно знала, что ее муж проживает в соседнем доме с другой женщиной, - говорит Дмитрий Филиппов («CENTURY 21 Интеллект»). – Но подала в суд иск о признании мужа безвестно отсутствующим лицом, после чего продала квартиру. «Изменник» узнал о случившемся значительно позже».</p>
<p><strong><br /> <strong>Чем это грозит покупателю?</strong></strong><br /> К сожалению, очень и очень серьезными проблемами. <em><strong>Если «невидимка» - сособственник, то все сделки без его участия могут быть признаны недействительными</strong></em>. Возьмем пример, приведенный в предыдущей главе. Муж, который, как выяснилось, никуда не пропадал, а благополучно проживает в соседнем доме, может обратиться в суд с иском о том, что половина квартиры – его, а он никакого согласия на данную сделку не давал. Сказать, что это означает безоговорочное изъятие квартиры у нового собственника и ее возвращение старому, тоже было бы неправдой – это решает суд. Он учтет все: материальное положение сторон, их моральный облик (уходить от жены некрасиво, а большинство судей, разбирающих подобные вопросы – женщины) и т.п. Квартира, может быть, и останется в собственности покупателя, но что этот покупатель получит, как это принято говорить сегодня, существенный «геморрой» - факт бесспорный. Довольно часто подобные споры заканчиваются тем, что истец отказывается от своих претензий… за некоторую сумму «отступного». Получается, что покупатель, и так заплативший за квартиру рыночную цену, должен отдать еще что-то сверх того.</p>
<p><strong>Как проверить?</strong><br /> Если позволите, небольшое отступление. В прошлом месяце наша страна в высшей степени торжественно отметила очередную годовщину Победы. За гулом самолетов и речами политиков в очередной раз без ответа остался вопрос: а сколько людей погибло в той войне? Оценки ну очень разнятся. Тов. Сталин сразу после войны говорил о 7 млн., в хрущевско-брежневские времена официальной стала цифра «более 20 млн.», сегодня таковой считают 26-27 млн., отдельные исследователи говорят о 35 и даже 43 млн. Все это, напомним, 65 (!) лет после окончания войны – времени подсчитать было более чем достаточно…</p>
<p>Вспомнили мы эту совсем не относящуюся к недвижимости тему для того, чтобы показать, как мало значит в нашей замечательной стране отдельно взятый человечишка. Надзорных органов все больше, баз данных у них – тоже (надо же, в конце концов, чем-то на CD возле метро торговать!), но вот отследить судьбу каждого конкретного человека всей этой махине, похоже, не под силу. Вот и выходит, что некоего центра, обратившись в который мы бы получили все сведения об истории квартиры и живших там людях, нет.</p>
<p>«Универсального рецепта проверок нет, - говорит Станислав Коротков («laquo;МГСН»). – Чаще всего более-менее полную картину дает изучение истории перехода права собственности на квартиру, архив паспортного стола и квалифицированный опрос всех людей (собственников, зарегистрированных, бывших собственников и бывших жильцов, а так же их соседей)».</p>
<p>Ситуация усугубляется еще и тем, что государственные органы вовсе не горят желанием помочь покупателям, пытающимся что-то там проверить. Например, выписку из домовой книги (или ее нынешнюю замену – Единый жилищный документ) выдают только собственнику квартиры. Покупатель (или представляющий его риэлтор) с точки зрения паспортисток – никто. В подобной ситуации очень ценны разные «околозаконные» каналы. «Риэлторские компании практиковали различные способы добывания информации, зачастую очень изощренные, - говорит Дмитрий Филиппов («CENTURY 21 Интеллект»). – Так, одно из агентств инициировало возбуждение уголовного дела против продавца недвижимости. Получив доступ к полной информации о квартире по линии следствия, оно закрывало дело». От себя добавим, что подобный «креатив», конечно, любопытен. Но, с другой стороны, в случае суда вряд ли можно будет приобщить к делу материалы, добытые столь экстравагантным способом.</p>
<p>Впрочем, есть еще один неплохой способ. Потребуйте у продавца, чтобы он представил выписку из ЕГРП – Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Эта справка поможет установить реальный круг собственников данной квартиры, историю продаж и перепродаж. Такой запрос абсолютно законен, стоит эта услуга небольших денег. О том, как это осуществить, читайте в нашем материале «<a href="http://www.metrinfo.ru/articles/51429.html" target="_blank">Справка ЕГРП расскажет о составе собственников квартиры и обременениях при покупке</a>».  Если продавцу нечего скрывать, то он вам эту бумагу достанет. Ну, а если не захочет – значит, не надо с таким и связываться.</p>
<p><strong><br /> <strong>Резюме от журнала <a href="http://www.metrinfo.ru/" target="_blank">Metrinfo.ru</a></strong></strong><br /> Будем справедливы: в последние годы сделано не так уж мало для того, чтобы очистить рынок недвижимости. В том числе и в связи с проблемами, затронутыми в этой теме. Например, до начала 90-х годов осужденный автоматически выписывался из своего жилья. Сегодня – нет, так что такая категория проживающих по крайней мере перестала исчезать из документов. Помогла покупателям и ипотека: все большое число сделок происходит с привлечением кредитов, и банки, выдавшие их, сами стараются провести изучение юридической истории квартиры.</p>
<p>Но утверждать, что воцарилась полная благодать, конечно, нельзя. Поэтому покупателям следует руководствоваться бессмертным лозунгом: «спасение утопающих – дело рук самих утопающих». Это значит, что:</p>
<p>- Нужно всеми доступными способами провести изучение того, нет ли в квартире «невидимок». Для участия в этой работе привлекать и риэлторов, и продавцов. Надо прямо сказать, что хотели бы с их помощью получить все возможные справки – и нечего тут стесняться.</p>
<p>- При обнаружении указанных личностей надо их разыскать и добиться, чтобы они покинули квартиру <em><strong>до</strong></em> сделки. <br /> <br /> - Если это невозможно (например, человек говорит, что уедет в квартиру, которая будет приобретена на деньги от продажи старого жилья) – потребовать письменное обязательство, желательно нотариально заверенное. Не факт, конечно, что это обещание будет обязательно выполнено. Но вы, как минимум, получите веский аргумент для возможного суда.</p>