<p>Владимир АБГАФОРОВ/ «Недвижимость & Цены»/ 12.07.2010<strong> <br /></strong></p>
<p>Большинство сделок на рынке вторичного жилья — альтернативные. По данным аналитиков и экспертов, они составляют 70–80% от общего количества заключаемых договоров купли-продажи квартир. Какой смысл вкладывается в слово «альтернатива», часто употребляемое в объявлениях? Представленный материал поможет разобраться в этом. Альтернатива подразумевает продажу, при которой владелец недвижимости сразу же приобретает на вырученные деньги другой объект. Конечной целью является не сумма, указанная в объявлении, а квартира. Для такой сделки характерны сложность и растянутость во времени — там, где обычные продавец и покупатель давно бы ударили по рукам, альтернативщики продолжают поиск вариантов, сбор документов и пр.</p>
<p>  <strong>Какими они бывают?</strong></p>
<p>Специалисты рынка недвижимости выделяют среди альтернативных сделок несколько основных видов.  </p>
<p><strong>Увеличение площади</strong>, по словам Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», является самым распространенным видом альтернативы. В этом случае владелец продает квартиру меньших размеров, добавляет деньги (собственные или взятые в банке в кредит) и приобретает более просторное жилье. Чаще всего меняют однокомнатную квартиру на двухкомнатную. Реже — двушку на трешку.Подвидом подобной сделки может стать то же самое улучшение, но уже не количественное (больше метров), а качественное. «Часто идеей таких альтернатив является смена места проживания,— комментирует С. Бирина. — Особенно это касается переездов из Подмосковья в столицу».</p>
<p> Второй по частоте вид альтернативы — <strong>разъезд</strong>, то есть продажа одной квартиры с одновременной покупкой двух или более. Причинами выхода на такую сделку обычно являются различные семейные проблемы. Например, в прежде мирной и благополучной семье сын повзрослел, привел домой жену, отношения которой со свекрами категорически не заладились. Приобрести для молодых квартиру сегодня по силам немногим родителям, и единственно приемлемым становится решение делить уже существующее жилье. Также необходимость в разъезде возникает при разводах, разделе имущества наследниками и прочих подобных обстоятельствах.</p>
<p> Реже, но встречается <strong>съезд</strong> — антипод вышеописанной операции. Например, проживающая в крайней степени стесненно семья получает в наследство от бабушки небольшую квартирку и мудро решает не проесть-прогулять ее, а пустить на улучшение собственных жилищных условий.</p>
<p>Рассмотренные виды альтернативы наиболее типичны, остальные варианты считаются в какой-то мере экзотикой. Иногда люди, не выдерживая ритма московской жизни, решают уехать куда-нибудь в провинцию — там недвижимость дешевле, можно получить метров столько же да еще и взять солидную доплату. Реализуются и такие варианты, когда приобретают квартиру меньшей площади (однушку вместо двушки или даже трешки), а вырученные деньги вкладывают в недвижимость на отечественных или зарубежных курортах. Разумно это или нет — тема для отдельного разговора, нам же сейчас важно понять, что технология альтернатив подобное допускает.</p>
<p><strong>Up или down?</strong></p>
<p> Сделки первого типа (увеличение площади) характерны для стабильных периодов в экономике. Люди работают, повышают свое благосостояние, у них появляется все больше возможностей вкладывать средства в недвижимость. В кризисы процесс разворачивается в обратную сторону: желающих поменяться «вверх» становится меньше, зато на рынок приходят те, кто хочет поменяться «вниз» — ухудшить свои квартирные условия, но взять деньги на жизнь или какие-то срочные нужды.Конечно, желающие двигаться в противоположные стороны есть всегда: жизненные обстоятельства у всех людей индивидуальны. Но если оперировать статистически значимыми величинами, то соотношение запросов «вверх» и «вниз» может служить неплохим индикатором общего состояния экономики. Как говорят эксперты, в период кризиса преобладали сделки с продажей жилья и покупкой другого по более низким ценам с целью получения дополнительных денег после такого обмена.</p>
<p><strong>Сколько виться веревочке?</strong></p>
<p>Основная проблема альтернатив — образование цепочек, которые не всегда смыкаются. Поясним это на примере. Скажем, Иванов продает квартиру. Он нашел покупателя и теперь присматривает себе нужный вариант. И вот когда приемлемый по цене и параметрам объект найден, выясняется, что владелец этой квартиры Петров сам участвует в альтернативной сделке. Получив от Иванова заверения в готовности приобрести его жилплощадь, он начинает подбирать себе вариант и находит продавца Сидорова. Однако, оказывается, Сидоров тоже альтернативщик. В результате выстраивается длинная цепочка, замыкание которой — реализация всех задействованных в ней сделок — не всегда заканчивается успешно.</p>
<p>«Подтвердив серьезность намерений очередного участника задатком, — говорит Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад», — начинают искать квартиру уже для него. В итоге может получиться огромная конструкция». Риэлторы приводят пример рекордной сделки, в которую было вовлечено 64 (!) квартиры. Владельцы объектов, представляющих собой разные элементы такой цепочки, иногда даже не знакомы лично, но при этом зависят друг от друга. Стоит одному звену выбыть (например, клиент передумал) — вся работа по согласованию альтернативы идет прахом. Именно поэтому альтернативная сделка и считается высшим пилотажем риэлторского мастерства.</p>
<p> <strong>Штормовые условия</strong></p>
<p>Сложностей, описанных выше, становится больше в несколько раз, когда на рынке происходит заметное изменение цен. «Во время галопирующего роста осуществлять альтернативные сделки очень трудно, практически невозможно, — считает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». — Договорившись о продаже своей квартиры за определенную сумму, продавец приступает к поиску варианта для себя. Это занимает некоторое время, и часто оказывается, что за две-три недели цены увеличились так, что денег, получаемых от реализации старой жилплощади, уже недостаточно для приобретения новой».  Таким образом, сегодняшняя относительная стабилизация рынка дает тем, кто хочет совершить альтернативную сделку, хороший шанс. Если цены начнут заметно меняться (в какую сторону, не так важно), будет гораздо труднее.</p>
<p><strong>О перспективе</strong></p>
<p>Альтернативные сделки — разновидность натурального обмена, который, как учит политэкономия, является признаком отсталости рынка. Аналитики «хоронили» их много раз. Одним из аргументов было развитие ипотечного кредитования: оно позволяет сначала нужную квартиру купить, а потом старую продать, причем как свободную, без головоломных цепочек. Все гладко да складно, но… грянул кризис, изрядно урезавший возможности ипотечного кредитования. Оно от того удара только приходит в себя. Так что альтернативным сделкам на нашем рынке, похоже, предстоит еще долгая и счастливая жизнь.</p>