<p><em>Говоря о самом дорогом жилье, мы не всегда задумываемся о том, что условные «самый дорогой дом», «самая дорогая квартира», «самый дорогой отель», при всей своей стратосферности, по цене, да и по статусу между собой не равны. То есть для абстрактного рядового обывателя все это – вещи более-менее одного порядка. Но если смотреть на них как на абсолютные величины, оказывается, что критерии элитности у каждого формата недвижимости свои.</em></p>
<p>Еще заметней разница между просто элитной квартирой и элитной квартирой, сдаваемой в аренду. Оба формата возникли примерно одновременно, но по характеристикам они стали расходиться практически сразу же. Объяснить это довольно просто: эти продукты предназначались для разных потребителей; в самых общих чертах можно сказать, что покупали дорогое жилье в основном русские, а снимали в основном иностранцы.</p>
<p><strong>Как все начиналось</strong></p>
<p>По большому счету в этом вопросе за 15-20 лет мало что изменилось, и оба кризиса – как чисто российский, так и (по крайней мере пока) текущий общемировой – не сделали россиян основной группой арендаторов элитного жилья. По-прежнему, пусть цифра эта и стала скромнее, большинство таких арендаторов – это иностранцы.</p>
<p>Причем большая часть этих иностранцев – сотрудники крупных зарубежных компаний; именно последние и платят за аренду. Этот факт плюс то обстоятельство, что арендная квартира, будь она сколь угодно элитной, все-таки остается временным жильем, объясняет и сниженную (по сравнению с элитным жильем, которое не сдается, а продается) планку.</p>
<p>Стандарты качества элитного арендного жилья были заданы еще в 90-е, когда после падения железного занавеса в стране, собственно говоря, и появились в большом количестве иностранцы. Да не простые, а работающие в России и нуждающиеся в приличном жилье.</p>
<p>Для многих жителей центра столицы очень быстро стала нормальной практика сдачи своих квартир в аренду иностранцам, причем ремонт в большинстве случаев делали сами арендаторы – в счет части арендной платы. Для квартирных хозяев, отсиживавшихся года по три где-нибудь в Кузьминках, такой бизнес означал хороший ремонт в «основной» квартире и возможность обзавестись вторым жильем; для арендаторов же это была единственная возможность поселиться в центре города: с гостиницами в столице в конце прошлого века было еще хуже, чем сейчас. А вышеупомянутые стандарты элитности арендного жилья поначалу сводились к location, пристойному ремонту и наличию бытовой техники.</p>
<p><strong>Такие разные элитные комплексы</strong></p>
<p>С появлением в столице элитных новостроек элитное арендное жилье разделилось на 2 основных категории: в старых домах и, соответственно, в новых. «Текущим критериям элитности продолжают соответствовать единичные объекты строительства 90-х годов, такие как жилые комплексы «Спутник» или «Агаларов Хаус», – рассказывает Марк Нелюбин, управляющий директор агентства Century 21 Star Realty M. – А вот знаменитый дом Брежневых в Гранатном переулке, где у входа вас встретят внимательные взгляды привратников – отставных сотрудников компетентных органов, сегодня относится к средней ценовой категории аренды – от $4 тыс.</p>
<p>В этом же сегменте «экспат-экзотики» находятся и бывшие элитные квартиры в сталинских высотках, где небольшую квартиру с паркетным полом «в елочку» и старой советской мебелью можно снять от $2 тыс. Часто такое жилье интересует иностранцев, привлеченных просторными холлами, грандиозными входными группами с советской атрибутикой и античными лифтами, желающих проникнуться духом советской эпохи».</p>
<p>Да и элитное жилье 90-х в большинстве своем не является элитным в строгом понимании слова. «Элитные комплексы у нас стали строиться в 2000-х годах. Все, что было построено в 1990-е годы, под понятие де-люкс попадает с трудом, так как такие дома не лишены недостатков. Например, в подземный гараж дома, построенного в 1990-е годы, может не ходить лифт, – рассказывает Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». – В целом, настоящий элитный рынок составляет не более 5% от всего рынка аренды».</p>
<p>Марк Нелюбин оценивает объем элитного рынка аренды еще скромнее. «Если в целом объем арендного жилья в Москве находится на уровне порядка 150 тыс. квартир, то элитного предложения – не более 3% от общего числа. Жилья, выдаваемого за «элиту», но по характеристикам не дотягивающего до этого сегмента, на рынке насчитывается порядка 20-25% от общего предложения аренды», – считает эксперт.</p>
<p>По оценке генерального директора информационно-аналитического агентства «Неспроста.ру» Ольги Шибаевой, в элитных домах, построенных за последние 10 лет, сдается в аренду менее 30% от общего объема арендных квартир верхнего ценового сегмента. Всего же за 2009 год, по ее словам, было сдано порядка 500 элитных квартир. </p>
<p><strong>Квартира пониженной элитности</strong></p>
<p>Критерии отнесения той или иной арендной квартиры к элитному сегменту – это вовсе не цена (она – следствие элитности), и не площадь, точнее не площадь сама по себе. Прежде всего, это местоположение (внутри Садового кольца, но важен и конкретный дом, его окружение, вид из окон). Во-вторых, это охрана. И в-третьих, сама квартира: планировки, ремонт, соотношение количества комнат и площади квартиры (4-комнатная квартира площадью 100 кв. м не тянет на «элитку», а если это квартира с одной спальней – она вполне может соответствовать верхнему сегменту).</p>
<p>Важны правильные соотношения количества спален и санузлов и наличие других помещений определенной, соответствующей стилю жизни арендатора, функциональной нагрузки (комната для няни, гардеробные, деление на частную и гостевую зоны и т. д.)</p>
<p>К ремонту тоже есть свои требования. «Если 5 лет назад ровно окрашенные стены и ламинат на полу отвечали вкусам достаточно многих клиентов, то на сегодняшний день они предпочитают дизайнерский ремонт, в определенном стиле, чаще всего хай-тек или конструктивизм, с соответствующей мебелью и высококлассным оборудованием», – говорит Наталья Кац.</p>
<p>Галина Ткач, директор отдела аренды IntermarkSavills, в качестве отдельных критериев выделяет уровень дома и подъезда. «К элитным объектам мы относим только те, которые помимо высокого качества отделки и оборудования, находятся в новых элитных, а также в дореволюционных домах, где была произведена реконструкция с высоким уровнем отделки входных групп, – поясняет эксперт. – Квартиры с дорогим ремонтом, но расположенные в домах со стандартными подъездами, были отнесены по нашей классификации к бизнес-классу. Второй критерий оценки – это состояние самой квартиры. Элитными мы считаем только те из них, которые оснащены мебелью и бытовой техникой соответствующего уровня, и в ходе ремонта которых были использованы строительные материалы самого высокого качества». Таким критериям, по оценке эксперта, сегодня соответствуют 10% арендных квартир в высоком бюджете.</p>
<p>Даже элитная квартира может характеризоваться пониженными потребительскими свойствами, отмечает Марк Нелюбин. «В качестве примера можно привести безвкусно отделанную квартиру с обилием позолоты и кристаллов Сваровски, лепниной, малахитовыми ваннами, резной мебелью чудовищных размеров и т. д, – поясняет эксперт.</p>
<p>– Идеальным вариантом для квартиры, сдаваемой в аренду, сегодня является качественный максимально обезличенный ремонт, выполненный в едином классическом стиле или стиле модерн. Такую квартиру без ярко выраженной индивидуальности хозяина арендатор может быстро адаптировать под собственные вкусы и предпочтения, согласуясь с собственными представлениями о домашнем уюте. Поэтому такие квартиры быстрее сдаются и держат стабильно высокие цены аренды».</p>