<p><a href="http://www.rway.ru/nwsinf.asp?nws=16975">http://www.rway.ru/nwsinf.asp?nws=16975</a></p>
<p>Вести с "ипотечных полей" твердят нам о том, что банки возобновили кредитование всех желающих приобрести жилье и даже понизили ставки. А главной новостью 2009 года стало то, что банки перестали игнорировать новостройки. Однако столь ли просто получить ипотеку под залог строящегося жилья, не задействовав при этом уже имеющееся вторичное?</p>
<p>Залог? Еще хочу!</p>
<p>По данным, опубликованным в годовом отчете АИЖК, в 2009 году было выдано ипотечных кредитов в 2,7 раза меньше, чем в 2008-м (на вторичном и первичном рынках в сумме). Средневзвешенные ставки в рублях составили 14,3%, срок кредитования сократился на полтора года – до 16,5 лет. Средний размер кредита снизился на 38%. Однако в декабре аналитики агентства отметили явное оживление экономики и ипотечного сектора в частности. Поэтому прогнозируют в текущем году выдать 210-240 тысяч ипотечных кредитов – почти в два раза больше, чем в прошлом году.</p>
<p>Однако, как рассказал "Собственнику" генеральный директор инвестиционного агентства Est-A-Tet Кайдо Каарма, сейчас большинство банков, давая ипотечный кредит под покупку новостройки, не берут в залог право требования на эту новостройку, а требуют в залог другую недвижимость. "Назвать это ипотекой можно с очень большой натяжкой. И в этом случае заемщик очень серьезно думает относительно того, что он покупает право на будущую квартиру, а должен заложить что-то настоящее", – рассуждает эксперт.</p>
<p>"Вместе с покупкой квартиры на вторичном рынке владелец получает и право на жилье. В новостройках это право временно отсутствует, – объясняет управляющий директор "Century21 Запад" Евгений Скоморовский. – В результате обеспечением кредита на первичном рынке до окончания строительных работ является право требования, которое для банков не является 100% гарантией возврата выданных денег. Таким образом, банки требуют какого-нибудь дополнительного обеспечения, как правило, им служит квартира на вторичном рынке".</p>
<p>100%-ные кредиты вернулись</p>
<p>"Собственник" исследовал ипотечные предложения девяти крупных банков (результат в виде сводной таблицы можно увидеть здесь). Как выяснилось, повального требования в залог вторичного жилья при покупке новостройки не наблюдается – этим требованием отличился разве что Райффайзенбанк (который в принципе известен высокими требованиями к заемщикам).</p>
<p>В качестве дополнительного (но не обязательного) обеспечения по кредиту рад принять вторичное жилье и иное имущество, включая ценные бумаги "Газпрома", также Газпромбанк.</p>
<p>Альфа-Банк в принципе не кредитует покупку новостроек, поэтому требование оформления объекта, приобретаемого в ипотеку на вторичном рынке в залог, естественно для этого банка.</p>
<p>Из государственных банков принимает в залог любое, помимо самого приобретаемого объекта, имущество из используемых банком (также и недвижимое) Сбербанк по программе "Кредит на недвижимость". Объектом при этом может выступать любая новостройка на территории России, то есть аккредитованных банком новостроек здесь не предлагается, выбор заемщика не ограничен.</p>
<p>"Если адресной программы кредитования нет, то помимо залога прав требования банк в качестве дополнительного обеспечения может потребовать еще какой-нибудь залог. Какой именно – каждый банк решает для себя самостоятельно согласно стандартам своей кредитной политики, – объясняет заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. – Это может быть и автомобиль, и какое-либо иное имущество, но все же, как правило, это наиболее ликвидные активы: квартира, дом. С учетом того, что кредитование в недостроенных домах содержит в себе высокие риски, сейчас на рынке очень сложно найти такие программы".</p>
<p>На этом фоне достаточно жесткими кажутся требования ВТБ24: по программе "Новостройка" предлагаются в кредит квартиры в 21 объекте Москвы и области, но при этом, несмотря на то что в залог оформляются права требования на эти аккредитованные банком объекты, необходимо также поручительство физического лица либо оформление в залог еще какого-либо имущества.</p>
<p>Наиболее либеральные условия у Московского кредитного банка: возможно оформление кредита вообще без первоначального взноса, как до кризиса. Однако срок кредитования один из наиболее кратких – до 20 лет.</p>
<p>Свободный выбор. По списку</p>
<p>Итак, между чем и чем приходится выбирать заемщику, если он решился приобрести квартиру в новостройке в кредит?</p>
<p>Прежде всего, ему предстоит определиться, подходят ли ему предлагаемые банком объекты или во что бы то ни стало хочется купить квартиру в определенной новостройке. "В случае обращения физического лица в банк с просьбой выдать ипотечный кредит на квартиру в неаккредитованной новостройке банк, скорее всего, ответит отказом. Хотя возможен такой вариант, что банк затребует от застройщика все необходимые документы для рассмотрения возможности ипотечного кредитования по данному объекту", – говорит руководитель отдела маркетинга и PR группы компаний "Пионер" Ирина Романова. Также покупатель может заняться сбором документов для одобрения объекта сам.</p>
<p>Таким образом, заемщику снова предстоит выбирать: согласиться на квартиру в уже проверенном банком объекте или идти на дополнительные издержки – оформлять в залог имущество и соглашаться на повышенную процентную ставку. С этой точки зрения покупать в кредит квартиру, представленную в списке банка, дешевле и удобнее.</p>
<p>Однако стоимость уже аккредитованных объектов может быть изначально выше прочих. Как рассказала эксперт по ипотеке АН "Азбука жилья" Елена Рыженкова, если инвестор аккредитовал свою новостройку в банке, цена за эту квартиру будет выше, чем у инвесторов, у которых нет ипотеки. "Относительно более высокая стоимость квартир под ипотеку во многом объясняется их большей степенью готовности и большей прозрачностью документации для банка. Следовательно, такие квартиры застройщику продать легче, и он обоснованно повышает на них цену", – рассуждает эксперт.</p>
<p>Еще один способ сэкономить – отслеживать спецпредложения и программы, совместно проводимые банками и застройщиками. В рамках данных программ можно сэкономить на комиссиях (так, например, Райффайзенбанк не будет брать комиссию за оформление кредита в определенных новостройках, продаваемых "МИАН"). У Газпромбанка действует "юбилейная" ипотечная программа, согласно которой процентная ставка равна 13% в рублях до оформления госрегистрации прав собственности и после (в большинстве банков до оформления собственности ставка выше). Программа сотрудничества также действует у ВТБ24 и компании "Миэль-Новостройки".</p>
<p>Так или иначе, приобретать в ипотеку аккредитованную новостройку удобнее и надежнее. Если банк уверен в окончании строительства, то будет спокойнее и заемщику.</p>