<p>Алексей Сергеев/Domania/26.06.2010</p>
<p>В кризис на первичном рынке Москвы появились невероятно дешевые предложения – но как только спрос увеличился, застройщики подняли цены.  </p>
<p><strong>Почти демпинг</strong><br /> В условиях, когда спрос резко сократился, естественно, наибольшей популярностью стал пользоваться экономкласс. «Пожалуй, это единственный сегмент, который сейчас хорошо востребован. Люди из других регионов, в том числе из Московской области, а также представители целевой аудитории бизнес- и даже элиткатегории обратили внимание на относительно доступные варианты», — говорит пресс-секретарь «Сити — XXI век» Сергей Лядов. На актуальный спрос не преминуло откликнуться предложение. Например, «Ведис групп», несмотря на кризис, сумела полностью распродать квартиры в своем комплексе «Марфино». Во-первых, за счет быстрых темпов строительства: часть проекта была закончена за год. Во-вторых средняя стоимость квадратного метра составляла около 80 тыс. руб., а порой опускалась до 70 тыс. Таким образом, девелопер принес в жертву высокую рентабельность, ограничившись ее минимальным уровнем. К настоящему моменту квартир от застройщика в «Марфине» не осталось, а эксклюзивный продавец — «НДВ-Недвижимость» — сделал себе имя на одном проекте. Более того, компания  продолжила работу в том же русле: в Москве она продает ЖК «Царицыно» (от 72 тыс. руб. за кв. м), в Подмосковье — «Никольско-Трубецкое» (от 40 тыс. руб. за кв. м).  </p>
<p><strong>Выход из положения</strong><br /> «Реализация по сниженным ценам были, скорее, вынужденной: для решения финансовых задач и привлечения денежного объема, необходимого для реанимации и дальнейшей реализации проектов, многие застройщики выставили ранее замороженные проекты по стоимости, адаптированной к потребностям клиентов, более низкой по отношению ко всему рынку», — говорит директор департамента новостроек Est-a-Tet Юлия Гераськина. К подобным объектам эксперт относит жилой комплекс компании «ПИК» на пр-те Буденного, 26, корп. 1 (85-90 тыс. руб. за кв. м на начальном этапе). «В настоящий момент стоимость подобных объектов в зависимости от их ликвидности постепенно повышается, по низким ценам могут продаваться лишь одна-две квартиры – в рамках рекламных акций», — утверждает эксперт. «В самых первых кризисных новостройках экономкласса предложений от девелопера уже не осталось. В текущих проектах продажи идут достаточно интенсивно. По-прежнему главный критерий выбора покупателя – ход строительства. Если дом растет, район хороший, а цена не завышенная для данного сегмента, квартиры расходятся», — говорит директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова. По ее словам, в период падения стратегия вывода на рынок экономпроектов по демпинговой стоимости была эффективной и лучшей.  </p>
<p><strong>Все к повышению</strong><br /> Какое-то время застройщикам приходилось продавать недвижимость со скидками, но когда спрос вырос, необходимость в экономии на рентабельности отпала, объясняет руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов: «В начале года практически все девелоперы решили поднимать цены, и в целом по рынку начался рост. Но правильнее сказать, что не квартиры подорожали, а продавцы отменили дисконты. Кризисные скидки достигали 30% (на городское жилье — 10%-20%; на загородное и землю — 50%). Реализовав недвижимость, компании смогли решить тактические задачи — профинансировать стройки, поэтому подобная методика оказалась весьма эффективной». Однако проекты, подешевевшие до рекордных отметок, все-таки сумели сделать себе имя. «Вокруг комплексов, продаваемых по низким ценам, создается информационное пространство: о них пишут и говорят. В результате объект становится известным и популярным, — говорит управляющий партнер компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. — Повышение цен сократит поток клиентов, но в любом случае этот поток будет больше, чем в проекте, о котором никто не знает».</p>
<p><strong><br /> <strong>Чем выше, тем дороже</strong></strong><br /> Есть и другие объективные причины увеличения стоимости первички. Например, степень готовности объекта. «Это общепринятая практика: средняя разница между котлованом и готовым домом – 20%. Просто в начале кризиса некоторые застройщики снижали цены практически до себестоимости, предлагая жилье по 70 тыс. за кв. м. Поэтому и разрыв оказывался так велик, ведь по мере продвижения строительства стоимость повышалась до 100 тыс. за кв. м и более, — объясняет И. Кирсанова. — Например, год назад метр в новостройках экономкласса в СВАО на этапе котлована стоил примерно 90 тыс. руб., осенью — 110 тыс., зимой — 140 тыс., а сейчас, когда дом завершен, — 170 тыс.». Повышению способствует также появление сходных, но более дорогих объектов. «На рынок выходили и другие крупные проекты комплексной застройки экономкласса. По ценам они были практически сопоставимы с тем же ЖК «Царицыно», — говорит Ю. Гераськина. – Такие дома, продававшиеся сначала по низкой стоимости, оттягивают на себя большую часть спроса. Эти микрорайоны также можно назвать примером адаптации: если вначале девелопер выставлял на продажу большой пул квартир по дешевке, то сегодня цены соответствуют рынку и составляют около 110-120 тыс. руб. за кв. м».  </p>
<p><strong>Взгляд в будущее</strong><br /> Впрочем, пора аппетитных цен еще не миновала. «Сейчас вполне реально найти варианты по 85-90 тыс. за кв. м. Мы прогнозируем 10%-й рост цен по итогам года. Но в перспективе, как бы наш рынок ни сопротивлялся, подорожание недвижимости неминуемо, поскольку объем текущего предложения в целом низкий», — говорит С. Лядов. По словам Е. Скоморовского, начиная примерно с весны цены на новостройки в долларовом эквиваленте постоянно растут, вследствие чего снижается покупательская активность.</p>
<p>Однако некоторые эксперты не видят перспектив увеличения стоимости жилья. «Если на одном объекте отменены кризисные дисконты, это еще не повод говорить о тенденции. Цены медлено идут вверх, но не думаю, что это приведет рынок в тупик. Повышение лишь отыгрывает уровень инфляции», — говорит С. Мигунов. По его словам, во время кризиса самыми ликвидными были объекты на финальной стадии. Дома на этапе проекта были законсервированы. Специальные условия предлагались только на новостройки, находящиеся в фазе котлована или конструктива, поскольку спрос серьезно снизился. «Сегодня ситуация меняется, поскольку незавершенные проекты понемногу развиваются и спрос на них восстанавливается», — добавляет эксперт. По словам И. Кирсановой, до конца года по-прежнему высоким будет спрос на эконом: «Предложение увеличивается, появляются целые микрорайоны. Но увеличение количества демократичных объектов приведет к дефициту предложения бизнес-класса. И не исключено, что скоро ситуация диаметрально поменяется — в дефиците окажутся комфортные и более дорогие комплексы. Поэтому и цена подобных предложений возрастет, как и спрос на них».</p>