<p>Валерия Семенова /Собственник/  18 .03.2010<em></em></p>
<p><em>Еще 2 года назад, располагая суммой в 5 млн руб., потенциальный покупатель загородной недвижимости задумался бы об ипотеке. Сейчас ситуация совсем другая: ему на выбор предлагается ряд различных вариантов приобретения недвижимости в Подмосковье. Да и в Москве на эту сумму есть из чего выбирать. </em></p>
<p>Судить об изменениях рынка можно в разных системах координат: с одной стороны, престижные направления остались престижными, а непрестижные – непрестижными. С другой – цены изменились, структура предложения изменилась, спроса – и подавно. С третьей – некоторые вещи, вроде сегментации рынка по классам, как были условными, так и остались.</p>
<p>Чтобы разобраться в изменениях на приземленном практическом уровне, мы решили проследить, какую покупку можно себе позволить, располагая суммой в 5 млн руб. Вспомним 2008 год: покупатель вряд ли мог рассчитывать на что-то пригодное для жизни, не привлекая дополнительных средств и не обременяя себя <a href="http://sob.ru/news21770.html">кредитами</a>. Сейчас мы видим, что даже на городском вторичном рынке присутствуют предложения и на гораздо меньшую сумму. Загородный рынок тоже предоставляет куда более широкий выбор, чем прежде: во-первых, снизились цены в среднем по рынку, а во-вторых, увеличилось количество эконом-проектов.</p>
<p>«Самые престижные направления сейчас – Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, как и раньше. За ними по степени востребованности следуют Калужское и Киевское шоссе, – рассказывает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton. – Основное отличие от докризисных времен заключается в том, что многие покупатели не могли раньше позволить себе приобрести качественную недвижимость на <a href="http://sob.ru/news21561.html">Рублевке и Новой Риге</a>, но ввиду снижения цен в 2009 и начале 2010 года основной спрос сместился именно на эти направления».</p>
<p><strong>45-45-10 вместо 58-21-21</strong></p>
<p>За 2009 год структура предложения изменилась, можно сказать, коренным образом только за один счет массового выхода на рынок <a href="http://sob.ru/news20594.html">участков без подряда</a>.</p>
<p>По словам Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, к началу 2010 года на первичном рынке Подмосковья присутствовало около 360 загородных поселков, из них по 45% приходилось на бизнес- и эконом-сегменты, и еще 10% – на элитный. Для сравнения: в 2007 году соотношение выглядело как 58-21-21% (бизнес-эконом-элитка).</p>
<p>Сама по себе сегментация на три вышеперечисленных части на загородном рынке остается неизменной. А критерии отнесения объекта к тому или иному сегменту так же условны, как и прежде. Проще всего исходить из того, что основной критерий в данном случае – это именно цена, которая, безусловно, основывается на ряде характеристик строения. Эти характеристики, как отмечает Андрей Вяткин, исполнительный директор компании «Маршал эстейт», изменились с начала кризиса, но изменились пропорционально, не перекроив при этом общую структуру рынка. «Можно сказать, что в целом по рынку снизилась площадь участков, появились участки без подряда, уменьшился общий объем инфраструктуры в предлагаемых поселках, снизилась стоимость строительства домов и т. д.», – рассказывает Вяткин.</p>
<p><strong>Винегрет из эконома и элитки</strong></p>
<p>«Средние цены на рынке загородной недвижимости за время кризиса снизились, изменились и ценовые рамки определения класса объекта, – продолжает эксперт. – Если раньше считалось, что недвижимость <a href="http://sob.ru/news21305.html">экономкласса</a> находится в диапазоне цен до 15 млн руб. за домовладение, то сегодня эта цифра не превышает 7-8 млн. Стоимость домовладений бизнес-класса сегодня находится в диапазоне цен от 8 до 15 млн руб., максимум 20 млн. Все, что выше, – это недвижимость высшего ценового сегмента».</p>
<p>Структура рынка была и остается разной в разных областях Подмосковья, считают в Century 21, приводя для иллюстрации этого тезиса сравнение запада и северо-востока области. Как говорит Светлана Саввова, специалист по загородной недвижимости &laqlaquo;Century 21 Интеллект» (г. Щелково), структура местного рынка с начала 2009 года не изменилась. А вот на западе, как утверждает Андрей Кулиба, заместитель генерального директора «Century 21 Рублевка», произошли структурные изменения: «<a href="http://sob.ru/issue4142.html">Бизнес-класс</a> частично опустился в эконом, в обоих сегментах появились дешевые предложения, что существенно повлияло на снижение ценовых диапазонов и расширило понятие экономкласса, – комментирует эксперт. – Так, например, в коттеджном поселке экономкласса Лама-Лама на 80-м км по Новорижскому шоссе начали продаваться дома на участках от 6 соток вместо планируемого изначального минимума в 15 соток, что значительно понизило цену предложения. Элитная загородная недвижимость осталась в прежнем ценовом диапазоне – ориентировочно от $4 млн за счет ограниченного предложения и из-за высокой стоимости изначальных инвестиций».</p>
<p><strong>5 миллионов вчера, сегодня и завтра</strong></p>
<p><strong>Материалы по теме</strong></p>
<p>Но вернемся к рублям. Теперь у покупателя, располагающего суммой в 5 млн отечественных денег, куда больше возможностей, чем 2 года и год назад. Как говорит Иван Синицын, партнер проекта «Новые дачи – Гагринлэнд», отличительной чертой рынка последние полтора года явилось значительное расширение сегмента экономкласса, появилась новая линейка в ценовом диапазоне от 2,8 млн руб. до 5,5 млн руб. за домовладение. Если до начала кризиса за 5 млн руб. было практически невозможно приобрести качественный загородный объект, то сегодня ситуация принципиально изменилась, говорит эксперт. «Уже имея сумму от 3 млн 400 тыс. руб., можно приобрести готовый загородный дом с участком в сегменте экономкласса. Особенно большой спектр предлагается в ценовом диапазоне 3-5 млн руб., представленном в сегменте «дальних дач». Например, в поселке Гагаринлэнд, реализуемом в рамках программы «Новые Дачи», располагая 3 млн 350 тыс. руб., можно приобрести готовый к проживанию дом с проведенными коммуникациями, установленной сантехникой и участком размером 12 соток на берегу озера».</p>
<p>«5 млн руб. и до кризиса, и сейчас – это 100% стоимость недвижимости экономкласса, – считает Андрей Вяткин. – До кризиса на эти деньги можно было купить участок на сильном удалении от Москвы – 80-100 км от МКАД, на не самом популярном направлении (например, Горьковском), с простым небольшим по площади щитовым домом». Сегодня, по словам эксперта, за 5 млн руб. можно купить хороший готовый дом из бревна или клееного бруса в организованном коттеджном поселке с коммуникациями на удалении от 60 до 90 км от МКАД на хорошо развивающемся перспективном направлении (к слову, уже построенный готовый дом за такую стоимость можно купить в поселке Окская Слобода на Симферопольском шоссе, на берегу реки Оки). «Думаю, что через год цены сильно не увеличатся, но готовые предложения будут постепенно вымываться с рынка. 5 млн руб. останется вполне достойной суммой, с которой можно рассчитывать на достаточно интересное предложение, но найти такое предложение будет сложнее, чем сейчас», – считает Вяткин.</p>
<p>По Щелковскому направлению, имея 5 млн руб., можно приобрести дачу, хороший дом, большой земельный участок, рассказывает Светлана Саввова: «Так, в поселке Медвежьи Озера (12 км от МКАД) в садовом товариществе за 4,5 млн руб. выставлен на продажу дом для круглогодичного проживания площадью 130 кв. м, на участке в 12 соток также есть баня, собственная водяная скважина. До кризиса этот дом продавался бы за 8 млн. На рынке города Щелково за 4,7 млн можно приобрести участок в 10 соток с коммуникациями по границе участка или дом со всеми коммуникациями на 7 сотках за 5,8 млн».</p>
<p>«Сегодня в коттеджном поселке Лама-Лама, что на Новой Риге, за 5 млн можно купить дом площадью в 180-230 кв. м в стиле шале под отделку, с подведенными к дому коммуникациями на участке в 6 соток. До кризиса за эту сумму здесь можно было бы приобрести только земельный участок размером не больше 10 соток», – говорит Андрей Кулиба. Что касается прогнозов, то оба эксперта Century 21 сошлись на том, что, если динамика рынка сохранится, через год цены останутся примерно на этом же уровне, что и сегодня.</p>
<p><em>Мнение эксперта. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»: «На 5 млн руб. есть из чего выбирать и в Подмосковье, и в Москве».</em></p>
<p>На сегодняшний день на эту сумму [<em>5 млн руб. – Ред</em>.] можно приобрести неплохой участок в пределах 70-80 км от МКАД. Так, из ближних поселков по цене от 2,3 млн руб. предлагаются участки без подряда в 6 соток в поселке Южные Горки, расположенном на 8 км Каширского шоссе. Аналогичный участок на 16 км по Симферопольскому шоссе в поселке Серебряная Подкова обойдется покупателю в 3,1 млн руб.</p>
<p>На популярном Новорижском шоссе в 23 км от МКАД можно приобрести участок без подряда площадью в 10 соток по цене от 3,7 млн руб. в коттеджном поселке Novoрижский. Если сейчас эти и подобные участки по цене в пределах 5 млн руб. еще можно приобрести в коттеджных поселках с инфраструктурой, приближенной к уровню бизнес-класса (магазины, спорткомплексы, медпункты, причалы), то уже через год таких предложений не будет. Максимум, что можно будет себе позволить на эту сумму, – это участок в поселке экономкласса.</p>
<p>На вторичном рынке Москвы в пределах обозначенной суммы в 5-6 млн руб. можно купить небольшую однокомнатную или двухкомнатную квартиру площадью от 35 кв. м до 55 кв. м. Данные предложения, скорее всего, будут располагаться в старых панельных домах в отдаленных от центра районах примерно в 20 минутах езды на метро (Кожухово, Выхино, Альтуфьево, Красногвардейская, Ясенево, Ботанический сад и пр.). В центре за эти деньги купить квартиру почти невозможно, поскольку таких предложений очень мало и раскупаются они, как и раньше, очень быстро.</p>
<p>Например, за 5 млн руб. можно купить однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м., расположенную на ст. м. «Красногвардейская», или двухкомнатную квартиру площадью 46 кв. м в районе ст. м. «Петровско-Разумовская». За 5,5 млн руб. возможно приобрести квартиру площадью 38 кв. м в 10 минутах ходьбы от ст. м. «Профсоюзная» или двухкомнатную квартиру площадью 45 кв. м в районе ст. м. «Багратионовская». И наконец, за 6 млн руб. имеются предложения в районе ст. м. «Нагорная» и «Преображенская площадь»: данные квартиры имеют площадь 49 кв. м и 58 кв. м соответственно.</p>
<p>Таким образом, чем дальше от центра, тем более просторную квартиру можно купить в пределах обозначенной суммы. Например, на окраине ЮВАО, на ул. Снайперская (ст. м. «Выхино») за 5,6 млн руб. можно купить трехкомнатную квартиру площадью 60 кв. м. В САО на ул. Клязьменская (ст. м. «Алтуфьево») можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м за 5,2 млн руб. Безусловно, конечная стоимость квартиры зависит не только от района и метража, но и от состояния самого дома и квартиры. Например, хороший ремонт, как правило, повышает стоимость квартиры на 0,5-1 млн руб. Через год таких выгодных условий уже может не быть, и максимум, что продавцы предложат на эту сумму, – это «однушка» на крайних станциях метро или в ближайшем Подмосковье.</p>