Новый сегмент рынка недвижимости

На сегодняшнем рынке мы можем наблюдать такую ситуацию: в новостройках остается все больше нераспроданных квартир к моменту завершения строительства. По прогнозам отдела аналитики CENTURY 21 Россия, доля этого сегмента первичного рынка будет расти и уже в ближайшем будущем существенно повлияет на рынок вторичного жилья, лишая его единственного конкурентного преимущества – времени. 

Если еще пару лет назад квартиры в новостройках раскупались практически полностью на различных этапах строительства (в 2013 году оставалось не более 5-10% нераспроданных квартир), то на данный момент, после завершения строительства, в готовых новостройках остается 37% (30% в 2015 году, 10% в 2014) нераспроданных квартир.

Рост предложения в этом сегменте, а также увеличение его доли на рынке жилья могут составить реальную конкуренцию вторичной недвижимости. Данный тип предложения становится все более популярным среди покупателей. В отличии от продавцов вторичного рынка, застройщики ведут более гибкую ценовую политику, тут возможна рассрочка, льготная ипотека и другие бонусы от застройщика.

Новостройки стоят дешевле квартир аналогичного качества на вторичном рынке (как правило на 30%). До недавнего времени у покупателей, желавших приобрести жильё и сразу заселится было два варианта, купить квартиру по завышенной цене на вторичном рынке, или купить готовую новостройку, но по остаточному принципу, т.к. 95% квартир в новостройках уже распроданы и выбор сильно ограничен.

Рынки (первичного и вторичного жилья) существовали в двух параллельных измерениях и практически не пересекаясь. Сейчас кризис на рынке формирует новый тренд, рост предложения в готовых новостройках, которое по нашим данным будет расти, как и будет расти спрос в этом сегменте, а цены вероятнее всего будут либо снижаться, но незначительно, либо стагнировать.

Мы проанализировали данные 225 объектов (ЖК и МФК) на территории Москвы (за исключением Новой Москвы), с целью понять, насколько готовые квартиры в новостройках дороже аналогичных на этапах строительства.  Результаты показали, что разница заметна, но не критична. Также, цена квадратного метра в готовых новостройках сопоставима с ценами на вторичном рынке.  

Нижняя граница средней цены квадратного метра в готовой новостройке Москвы (из расчетов были исключены новостройки Новой Москвы и элитные новостройки) составляет порядка 260 тыс. руб., верхняя граница средней цены составляет 356 тыс. руб.  квадратный метр. В тоже время нижняя граница средней цены квадратного метра в незавершенном доме составит порядка 206 тыс. руб.  за квадратный метр, а верхняя граница порядка 295 тыс. руб.

В пределах ЦАО нижняя граница средней цены на готовую новостройку составит порядка 429 тыс. руб. за метр, верхняя – 511 тыс.; в незавершенном доме нижняя граница средней цены составит 355 тыс. за метр, верхняя- 410 тыс. за метр.

За пределами ЦАО нижняя граница средней цены на готовую новостройку составляет 203 тыс. руб. за метр, верхняя граница – 276 тыс. руб. за метр. Средняя стоимость квадратного метра в незавершенном доме за пределами ЦАО составит порядка: нижняя граница средней цены – 175 тыс. руб. за метр, верхняя – 251 тыс. руб.